วันนี้จะขออธิบายเรื่อง การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์รวมถึงทรัพยสิทธิต่างๆที่สำคัญนะครับ

คำว่า “อสังหาริมทรัพย์” แปลว่าอะไร ?

“อสังหาริมทรัพย์” แปลว่าทรัพย์อันไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ทุกชนิด เช่น ที่ดิน , ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินในลักษณะถาวรไม่สามารถเคลื่อนย้ายโดยง่าย (เช่น บ้าน ต้นไม้ ตึก สะพาน) อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดนั้นจำเป็นที่ต้องมีเจ้าของ มิฉะนั้นจะตกเป็นทรัพย์ของแผ่นดินได้ ซึ่งตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมี “ทรัพยสิทธิ” หรือสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์ใช้บังคับกับตัวทรัพย์สินนั้นๆได้

อ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่าง“ทรัพยสิทธิ” หรือสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์ใช้บังคับกับตัวทรัพย์สินนั้นๆได้

กรรมสิทธิ์ : สิทธิในความเป็นเจ้าของทรัพย์

สิทธิครอบครอง : การยึดถือทรัพย์เพื่อประโยชน์ของตนเองโดยผู้ยึดถือไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ

ภาระจำยอม : การที่มีอสังหาริมทรัพย์ 2 ชิ้นที่มีเจ้าของต่างกัน โดยที่อสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่งต้องตกเป็นประโยชน์ให้แก่เจ้าของของอสังหาริมทรัพย์อีกชิ้นหนึ่ง

สิทธิอาศัย : สิทธิได้อยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่น

สิทธิเหนือพื้นดิน : การที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้โอกาสบุคคลอื่นใช้ที่ดินของตนเองให้เป็นประโยชน์แก่ผู้อื่น) เป็นต้น

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิต่างๆแบ่งออกเป็น 2 ประเภท

คือการได้มาโดยทางนิติกรรม และการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม

ขออธิบายละเอียดดังนี้ครับ

1.การได้มาโดยทางนิติกรรมได้บัญญัติ

ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก

“ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่”

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมคือ การมุ่งผูกนิติสัมพันธ์ระหว่างคู่กรณีในการมีสิทธิเหนือตัวทรัพย์ " ด้วยความสมัครใจ "

เหตุการณ์ตัวอย่างการได้มาโดยทางนิติกรรม " ด้วยความสมัครใจ "

ก.ต้องการซื้อบ้าน เห็น ข.ขายบ้านจึงตกลงกับ ข.ทำสัญญาซื้อบ้าน ข. ก.จึงได้กรรมสิทธิ์เหนือบ้านอันเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมแล้วตามมาตรา 1299 วรรคแรก

ข้อควรระวังการได้มาโดยทางนิติกรรม "ด้วยความสมัครใจ"

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ "ย่อมไม่บริบูรณ์"

หากผู้ได้มาซึ่งทรัพย์ไม่ทำตามแบบคือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

คำว่าไม่บริบูรณ์ไม่ได้แปลว่า นิติกรรมที่ทำขึ้นจะเป็นโมฆะ สูญเปล่าไม่มีผลใช้บังคับใดๆ เพราะนิติกรรมที่ทำขึ้นมีผลสมบูรณ์เป็นเพียง “บุคคลสิทธิ”

ใช้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้เฉพาะคู่กรณีที่ทำนิติกรรม เท่านั้น!! แต่ไม่สมบูรณ์เป็น “ทรัพยสิทธิ” ก็คือไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกคนอื่นๆ นอกจากคู่กรณีได้เลย

คำว่าคู่กรณีที่ทำนิติกรรมแล้ว ยังรวมถึง ทายาทผู้รับมรดก (กรณีเจ้าของทรัพย์ตาย) , ผู้จัดการมรดกด้วย

ยกตัวอย่างการได้มาโดยทางนิติกรรมแบบไม่สมบรูณ์เช่น

A ให้ B ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ A ได้ตลอดชีวิต ไม่ว่าจะสร้างบ้านหรือทำไร่ไถ่นา B ย่อมมี ” สิทธิเหนือพื้นดินของ A “ อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม ไม่ปรากฎว่า B ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ A ไม่สามารถขับไล่ B จากที่ดินของตนได้ เพราะแม้นิติกรรมที่ทำขึ้นไม่บริบูรณ์ แต่ใช้ยันต่อสู้ระหว่าง A กับ B ซึ่งเป็นคู่กรณีได้ A ต้องให้ B อยู่ในที่ดินต่อไป ต่อมา B ตาย B มีลูกคือ C Cจึงเป็นทายาทผู้สืบสิทธิจาก B ถือว่า C เป็นคู่กรณีของ A ด้วย ต่อมา A จดทะเบียนขายที่ดินแปลงนี้ให้ D โดย D รู้อยู่แล้วว่า C อยู่ในที่ดินของ A ตอนนี้ แต่เพราะทรัพยสิทธิของ B ไม่บริบูรณ์เพราะไม่ทำตามแบบ C ทายาทผู้สืบสิทธิก็ได้รับสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ไม่สามารถใช้สิทธิของตนต่อสู้กับ D บุคคลภายนอกได้ ดังนั้น D จึงสามารถขับไล่ C ออกจากที่ดินแปลงนี้ ด้วยความที่ทรัพยสิทธิไม่บริบูรณ์แล้ว แม้บุคคลภายนอกคือ D จะไม่สุจริตเพราะรู้ถึงข้อตกลงระหว่าง A กับ C ก็ตาม แต่ D ก็ซื้อที่ดินจาก A ใช้สิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิทธ์ตาม มาตรา 1336 เพื่อที่จะขัดขวาง C ซึ่งเป็นบุคคลอื่นมิให้มาเกี่ยวข้องกับที่ดินของตน

2.การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมบัญญัติใน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง

“ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”

ขออธิบายข้อ 2. ให้ละเอียดครับ

การได้มาทางอื่นนอกจากนิติกรรมคือ ได้มาโดยผลของกฎหมาย เช่น

2.1.ครอบครองปรปักษ์ อสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปีตามมาตรา 1382

2.2.การได้มาซึ่งภาระจำยอม เช่น A มีที่ดินแปลงนึงแต่ A ใช้ที่ดินของ B ซึ่งอยู่ติดถนนเป็นทางเดินผ่านเป็นเวลานานกว่า 10 ปี ที่ดินของ B ก็ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดิน A ตามมาตรา 1401 ประกอบ 1382

2.3.การได้มาโดยคำพิพากษาของศาล

2.4.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยการรับมรดก (ไม่ว่าเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาทโดยพินัยกรรม)

เมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายลักษณะดังต่อไปนี้แล้ว ย่อมสมบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิทันที คู่กรณีสามารถใช้สิทธิของตนยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกอื่นๆนอกจากคู่กรณีของตนได้

โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเหมือนแบบที่ 1 ก่อน เพียงแต่จะไม่สามารถยกขึ้นสู้บุคคลภายนอกได้เค้า

1.เสียค่าตอบแทน

2.สุจริต (ไม่รู้มาก่อนว่า เค้าได้มาซึ่งสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้าตน)

3.จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

" ครบ 3 ประการนี้บุคคลภายนอกจะเป็นเหมือนคนได้โล่ "

คือมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ดีกว่าในทันที บุคคลภายนอกในมาตรานี้ไม่รวมถึง ทายาท , ผู้จัดการมรดก , เจ้าของรวมทรัพย์ , เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา

แต่!! เจ้าหนี้จำนองเป็นบุคคลภายนอก

ยกตัวอย่างข้อควรระวังดังนี้

A อยู่อาศัยในบ้าน B มา 10 ปี A ได้สิทธิในบ้านของ B เป็นการครอบครองปรปักษ์ โดยยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมา C ไม่รู้ว่า A ให้ B อยู่ในบ้านเห็นบ้านสวย จึงขอซื้อบ้านจาก A โดยจ่ายเงินและจดทะเบียนเรียบร้อย ถือว่า C เป็นบุคคลภายนอกมีครบ 3 ประการ ที่กล่าวไว้ มีสิทธิในบ้าน A ดีกว่า B จึงสามารถฟ้องขับไล่ B ออกจากบ้าน A ได้

นอกจากนี้!!! ทรัพยสิทธิที่ได้มาต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับสิทธิของบุคคลภายนอกด้วย

ยกตัวอย่างข้อควรระวังดังนี้

แดงเดินผ่านที่ดินของดำมานาน 10 ปี ที่ดินของดำตกเป็นภาระจำยอมแก่แดง แม้ต่อมา ดำจดทะเบียนโอนขายให้ขาว

แม้ขาวเป็นบุคคลภายนอกที่มีโล่ครบ 3 ประการ แต่ขาวบุคคลภายนอกได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดำ (การได้สิทธิ) แต่แดงได้ภาระจำยอม (การรอนสิทธิ) ซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภท

ขาวก็ไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้ขับไล่แดงออกจากที่ดินแปลงนี้ได้