จำเป็นหรือไม่? ที่ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์
ที่มาของรูปภาพ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด หรือห้องเช่าล้วนเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เกิดความจำเป็นที่จะต้องมีความละเอียดรอบคอบในการพิจารณา ไม่ว่าจะเป็นเอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างโฉนดที่ดิน แบบบ้านหรือคอนโด ราคากลางในการซื้อขาย รวมถึงเอกสารสัญญาข้อตกลงงต่าง ๆ ซึ่งบางครั้งอาจต้องใช้ระยะเวลาในการจัดทำ เกิดความจำเป็นที่จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะทำตามสัญญาที่กำหนดขึ้นนั่นเอง
สัญญาจะซื้อจะขายคือ
อสังหาริมทรัย์ที่มีการซื้อขายในท้องตลาด ทั้งที่ดิน บ้าน คอนโด หรือใด ๆ ก็ตาม ล้วนมีความจำเป็นที่จะต้องทำเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งนั้น เพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ที่มีประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์ เอกสารสัญญานี้คือหลักฐานที่แสดงเจตนาระหว่างผู้ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ที่จะขาย และมีการวางเงินมัดจำเพื่อใช้เป็นหลักประกันในการทำสัญญา และมีการกำหนดระยะเวลาที่จะใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างกัน ในขณะเดียวกันก็จะต้องมีการแสดงเจตนาของที่ผู้จะขายว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาด้วย เพื่อให้ผู้จะซื้อเกิดความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อีกด้วย
'คลิกที่นี่ เพื่อดูคำปรึกษาเรื่องการทำสัญญา พร้อมคำตอบจากทนายตัวจริง'
เหตุผลสำคัญในการทำเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย
เหตุผลสำคัญในการทำเอกสารสัญญานี้คือ การระบุผลประโยชน์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย กล่าวคือผู้ขายจะได้รับเงิน ส่วนผู้ซื้อก็จะได้สินทรัพย์ไป ซึ่งสามารถใช้เป็นสัญญาที่มีผลบังคับทางกฎหมายได้ และนอกจากรายละเอียดที่แสดงถึงวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในเอกสารสัญญานี้ยังต้องระบุถึงการดำเนินการในกรณีที่มีการผิดสัญญาด้วย เอกสารสัญญานี้จึงเป็นวิธีการที่กำหนดขึ้นเพื่อป้องกันความขัดแย้ง และเพื่อรักษาความสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายนั่นเอง
'ต้องการทำสัญญา โดยมีทนายผู้เชี่ยวชาญด้านสัญญาคอยดูแล คลิก'
ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
หนังสือสัญญาในการจะซื้อจะขายนั้นมีอยู่ 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขายกันนั้นเอง ได้แก่
- สัญญาสำหรับการจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน สำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่า หรือบ้านติดที่ดิน ในเอกสารสัญญานี้จะต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) และหากมีสิ่งปลูกสร้างจะต้องลงรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างเอาไว้ด้วย โดยมากระยะเวลาที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์จะไม่นานมาก มักให้เวลาไม่เกิน 3 เดือน ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เพียงพอสำหรับการขออนุมัติเพื่อการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
- สัญญาสำหรับการจะซื้อจะขายคอนโด รายละเอียดในเอกสารสัญญาสำหรับจะซื้อจะขายคอนโดนั้น ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ของห้องชุด (อ.ช. 2) มีการระบุรายละเอียดของโครงการ และระบุห้องที่จะซื้อขายให้ชัดเจน ในกรณีเป็นการซื้อคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้า หรือยังสร้างไม่แล้วเสร็จก็จะมีการกำหนดระยะเวลาในการโอนเงินนานขึ้น อาจเป็นช่วงเวลา 12 - 24 เดือนได้ แต่ในกรณีที่เป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสองก็มักกำหนดระยะเวลาใกล้เคียงกับการซื้อขายบ้านและที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายควรทำเมื่อใด
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่นับเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้นนอกเหนือจากให้คำมั่นระหว่างกันในการซื้อขายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคตแล้ว การทำเอกสารสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อป้องกันความเสียหายระหว่างคู่สัญญาในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจึงมีความสำคัญมาก และเพื่อให้มีผลบังคับทางกฎหมายในทันทีอีกด้วย และจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่เพื่อป้องกันว่าจะไม่เป็นโมฆะในภายหลัง
รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
การทำสัญญานี้จะต้องมีความละเอียดรอบคอบ รายละเอียดในสัญญาต้องครบถ้วนสมบูรณ์ สอดคล้องกับเจตนารมณ์ และถูกต้องตามข้อกฎหมาย โดยมีรายละเอียดสำคัญ ดังนี้
- ชื่อของคู่สัญญา ระบุทั้งชื่อ และนามสกุลของคู่สัญญา ในส่วนของผู้จะขายต้องระบุถึงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น และต้องมีชื่ออยู่ในโฉนดด้วย ในกรณีที่ในโฉนดมีชื่อผู้ครอบครองหลายคน จำเป็นจะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคนลงในเอกสารสัญญาด้วย และต้องการลงชื่อให้ครอบ และมีการลงชื่อของพยานรับทราบในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่ามีการรับรู้ข้อความในสัญญานี้อย่างครบถ้วน
- ทรัพย์สินที่ตกลงจะซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรืออาคารใด ๆ จำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วน พื้นที่มีขนาดเท่าใด รูปลักษณะของอาคาร รวมไปถึงส่วนอื่น ๆ ที่ต้องการจะซื้อขายไปด้วยกัน ตัวอย่างเช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ มิเตอร์น้ำ-ไฟ และอื่น ๆ โดยสามารถทำเป็นรายชื่อแนบท้ายสัญญาได้
- ราคาที่ตกลงซื้อขาย และวิธีในการชำระ ราคาที่ระบุในสัญญาต้องระบุเป็นตัวเลขในลักษณะแบบเหมารวม หรือราคาต่อยูนิตก็ได้ โดยทั่วไปในกรณีของที่ดินจะใช้หน่วยวัดเป็นตารางวา ส่วนห้องชุดจะใช้หน่วยวัดเป็นตารางเมตร ส่วนวิธีการชำระเงินต้องสอดคล้องกับที่ได้ตกลงร่วมกัน ตัวอย่างเช่นการชำระเป็นเงินก้อน การแบ่งเป็นเงินมัดจำ หรือการผ่อนเป็นงวด ๆ หรือการชำระเงินในรูปแบบอื่น ๆ
- รายละเอียดในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ควรกำหนดให้ชัดเจนว่าผู้จะซื้อต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง และผู้จะขายรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง ซึ่งต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อป้องกันการต่อรองเพิ่มเติมในวันที่ทำสัญญาซื้อขาย และช่วยลดความเสี่ยงที่จะตกลงกันไม่ลงตัว
- ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ อาจระบุในสัญญาเลยก็ได้ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขเอาไว้ก่อนก็ได้ ตัวอย่างเช่นการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ หรือเมื่อคอนโดสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว เป็นต้น
- ภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ควรกำหนดให้ชัดเจนว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างไร และต้องระบุเอาไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
- การลงชื่อคู่สัญญาและพยาน โดยต้องมีการลงชื่อรับทราบ ฝ่ายละอย่างน้อย 1 คน เอกสารสัญญานี้ควรจัดทำขึ้น 2 ฉบับ โดยให้มีข้อความที่ถูกต้องและตรงกัน เพื่อมอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ
- เงื่อนไขในกรณีที่ผิดสัญญา เป็นการระบุความรับผิดชอบของฝ่ายที่ผิดสัญญาเอาไว้ เพราะแม้ว่าจะมีกฎหมายคุ้มครองเอาไว้อยู่แล้ว แต่การระบุข้อมูลส่วนนี้จะช่วยให้เกิดความหนักแน่นในเอกสารสัญญามากขึ้นนั่นเอง
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ทำให้ต้องมีการจับจองและวางเงินมัดจำเอาไว้ก่อน ทำให้มีความจำเป็นที่จะต้องทำเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมา เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะเกิดการซื้อขายตามข้อตกลงนี้อย่างแน่นอนนั่นเอง หรือหากมีข้อสงสัยประการใดสามารถติดต่อสอบถามมาได้ที่ Legardy ทนายความออนไลน์ ที่พร้อมให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง
แหล่งที่มา
https://www.home.co.th/hometips/topic-21397
https://thac.or.th/th/buy-sell-agreement-what-is-it/
ปรึกษาทนายตัวจริง
สอบถามได้ทุกเรื่องราวทางกฎหมาย
"โดนโกง โดนประจาน" ปรึกษาได้ในคลิกเดียว
สมัครเป็นทนายออนไลน์
แพล็ทฟอร์มรวบรวม
งานกฎหมายจากทั่วประเทศ
ติดต่อเรา
ดาวน์โหลดแอปพลิเคชันได้ที่
