โฉนดที่ดินคืออะไร?

โฉนดที่ดิน คือ เอกสารทางกฎหมายที่ออกให้โดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นๆอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และในโฉนดที่ดินนั้นจะมีการระบุ ตำแหน่งที่ตั้ง ขนาด เนื้อที่ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น และประเภทของโฉนด ซึ่งการมีโฉนดที่ดินนั้นสามารถใช้เป็นหลักฐานในการอ้างอิงเมื่อมีข้อกฎหมายมาเกี่ยวข้องได้

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท

ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีอยู่ด้วยกันหลายประเภท ซึ่งแต่ละประเภทนั้นจะแสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินและเงื่อนไขในการซื้อขายที่แตกต่างกัน วิธีสังเกตที่ดินแต่ละประเภทให้สังเกตจากตราครุฑด้านบนโฉนด ซึ่งครุฑแต่ละสีนั้นก็จะมีความแตกต่างกันออกไป 

ซึ่งโฉนดที่ดินสามารถแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลักๆ

1.)โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง)

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) นั้นเป็นหนังสือที่มักเรียกกันว่า "โฉนด" หรือ "หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน"(น.ส.4) มีการรังวัดที่ดินและมีภาพถ่ายทางอากาศแล้ว ซึ่งเป็นเอกสารที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับผู้ถือครองโฉนดอย่างสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ให้ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนอง อยู่อาศัย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยผู้ถือครองโฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) 

ผู้ถือโฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) มีสิทธิที่ในที่ดินดังนี้

• สามารถเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินนั้นได้
• ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ เช่น ทำการเกษตร สร้างบ้าน หรือประกอบธุรกิจ
• สามารถขายที่ดินให้ผู้อื่นได้
• สามารถให้ผู้อื่นเช่าที่ดินได้
• สามารถทำพินัยกรรมเพื่อเป็นมรดกได้

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) สามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภท

ซึ่งแต่ละประเภทบ่งบอกถึงที่มาของที่ดิน หรือวิธีการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกัน

• น.ส. 4 (ไม่มีตัวอักษร) ออกให้สำหรับที่ดินที่ได้มาโดยการซื้อขาย โอน หรือรับมรดก
• น.ส. 4 ก, ข, ค, ง ออกให้สำหรับที่ดินที่ได้มาโดยการทำประโยชน์ เช่น การเพาะปลูก หรือการอยู่อาศัย โดยมีเงื่อนไขและระยะเวลาที่แตกต่างกันไป
• น.ส. 4 จ ออกให้สำหรับที่ดินที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์

แต่ในปัจจุบัน กรมที่ดินได้ยกเลิกการใช้ น.ส.4 ก, ข, ค, ง แล้ว เนื่องจากเห็นว่ามีความซับซ้อนและไม่จำเป็นต่อการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ โฉนดที่ดิน น.ส.4

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

• มาตรา 58: กำหนดให้ น.ส.4 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยเด็ดขาด
• มาตรา 59: กำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการออก น.ส.4 เช่น ที่ดินต้องได้รับการรังวัดแล้ว และมีหลักฐานแสดงสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย
• มาตรา 60: กำหนดสิทธิของผู้ถือครอง น.ส.4 เช่น สิทธิครอบครอง สิทธิใช้สอย สิทธิจำหน่าย จํานอง หรือให้เช่า

คลิกเพื่ออ่าน : บทความเรื่องที่ดินทั้งหมด, คำปรึกษาจริงเรื่องที่ดิน, กฎหมายที่เกี่ยวข้องเรื่องที่ดิน

2.)โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว)

เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) คือ หนังสือที่รับรองการทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นที่ได้มีการสำรวจรังวัดและมีภาพถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินอีกประเภทหนึ่งที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อที่จะแสดงว่าผู้ถือครองมีสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ เช่น การเพาะปลูก การสร้างบ้าน หรือการประกอบธุรกิจ

ผู้ถือโฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) มีสิทธิที่ในที่ดินดังนี้

• มีสิทธิที่จะเข้าไปอยู่หรืออยู่อาศัยในที่ดินนั้น
• มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้ตามที่กฎหมายกำหนด
• สามารถซื้อขาย โอน หรือจำนองได้
• สามารถยื่นคำขอเปลี่ยนเป็น น.ส.4 ได้ หากมีคุณสมบัติครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนด

ข้อแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก. และ น.ส.4

• น.ส.4 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด แสดงว่าผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยเด็ดขาด ส่วน น.ส.3 ก. เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่แสดงว่าผู้ถือครองมีสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด
• น.ส.3 ก. สามารถยื่นคำขอเปลี่ยนเป็น น.ส.4 ได้ หากมีคุณสมบัติครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนด ส่วน น.ส.4 ไม่สามารถเปลี่ยนเป็น น.ส.3 ก. ได้
• หากถือครองเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. ก่อนจะทำการจำหน่าย จำนอง หรือเช่าที่ดินต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ก่อน แต่หากถือหนังสือสิทธิ์ น.ส.4 สามารถกระทำการได้เลยครับ

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก.

มาตรา 65 กำหนดให้ น.ส.3 ก. เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทหนึ่งที่แสดงว่าผู้ถือครองมีสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น
มาตรา 66 กำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการออก น.ส.3 ก. เช่น ที่ดินต้องได้รับการสำรวจรังวัดแล้ว และผู้ถือครองต้องแสดงหลักฐานการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น
มาตรา 67 กำหนดสิทธิของผู้ถือครอง น.ส.3 ก. เช่น สิทธิครอบครอง สิทธิใช้สอย สิทธิจำหน่าย จํานอง หรือให้เช่า
มาตรา 68 กำหนดขั้นตอนการเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็น น.ส.4 (โฉนดที่ดิน) เมื่อมีคุณสมบัติครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนด

3.)โฉนดที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ครุฑดำ)

คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยนายอำเภอในท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อรับรองว่าบุคคลนั้นได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นจริง และได้ทำประโยชน์นั้นมาอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด แต่ยังไม่มีภาพถ่ายทางอากาศ ทำให้เอกสารสิทธิ์ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

ความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 และ น.ส. 3ข. (ครุฑดำ)

1.)ด้านของผู้ออกเอกสารสิทธิ์

• น.ส.3 นายอำเภอในท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่จะเป็นคนออกเอกสารสิทธิ์
• น.ส.3 ข. เจ้าพนักงานที่ดินเป็นคนออกเอกสารสิทธิ์

2.)การรังวัดที่ดิน

• น.ส.3 ที่ดินยังไม่ได้รับการรังวัดอย่างเป็นทางการ
• น.ส.3 ข. ที่ดินได้รับการรังวัดแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ

3.)การเปลี่ยนแปลงเป็น น.ส.3 ก.

• น.ส.3 สามารถยื่นคำขอเปลี่ยนเป็น น.ส.3 ก. ได้เมื่อที่ดินผ่านการรังวัดแล้ว
• น.ส.3 ข. สามารถยื่นคำขอเปลี่ยนเป็น น.ส.3 ก. ได้เมื่อได้รับการรับรองจากกรมที่ดินแล้ว

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ โฉนดที่ดิน น.ส.3

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

มาตรา 61 กำหนดให้ น.ส.3 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทหนึ่งที่แสดงว่าผู้ถือครองมีสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น
มาตรา 62 กำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการออก น.ส.3 เช่น ต้องเป็นที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์อื่นใดมาก่อน ผู้ยื่นคำขอต้องแสดงหลักฐานการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด
มาตรา 63 กำหนดสิทธิของผู้ถือครอง น.ส.3 เช่น สิทธิครอบครอง สิทธิใช้สอย สิทธิจำหน่าย จํานอง หรือให้เช่า
มาตรา 64 กำหนดขั้นตอนการเปลี่ยน น.ส.3 เป็น น.ส.3 ก. เมื่อที่ดินผ่านการรังวัดแล้ว

Q: ซื้อที่ดิน นส3 ไม่เต็มแปลงระหว่างออกโฉนด

4.)โฉนดที่ดิน ส.ป.ก. (ครุฑเขียว)

เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกให้แก่เกษตรกร เพื่อใช้ในการทำประโยชน์ทางการเกษตรเท่านั้น ห้ามซื้อขาย โอน จำนองที่ดิน ส.ป.ก. เว้นแต่เป็นการโอนให้แก่ทายาทโดยธรรม หรือคู่สมรสตามกฎหมาย อีกทั้งผู้ถือครองต้องใช้ที่ดินนี้นั้นเพื่อการเกษตรเท่านั้น หากต้องการเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ ต้องได้รับอนุญาตจาก ส.ป.ก. ก่อน

ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม?

ไม่สามารถซื้อขายได้เพราะว่าที่ดิน ส.ป.ก. นั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น แต่สามารถซื้อขาย "ใบจอง ส.ป.ก." ซึ่งเป็นเอกสารแสดงสิทธิในการยื่นขอรับการจัดสรรที่ดิน ส.ป.ก. ได้ (แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ ส.ป.ก. กำหนด)

Q: ซื้อที่ดินส.ป.ก. จากลูกสาวแต่ยังไม่โอน

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดิน

1.)ขนาดโฉนดที่ดิน โฉนดที่ดินจะมีขนาด 24x36 ซม.

2.)เนื้อกระดาษ เนื้อกระดาษมีลักษณะเป็นใยพิเศษ และมีสีออกเหลืองเล็กน้อย

3.)ลายน้ำ เมื่อยกโฉนดขึ้นส่องกับแสงไฟ จะเห็นลายน้ำรูปตราครุฑอยู่ในวงกลม 2 วง พร้อมข้อความว่า "กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย"

4.)การตรวจสอบ นำโฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่เจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดให้ได้
 

ออกใบแทนโฉนดใช้เวลากี่วัน

1.)กรณีโฉนดชำรุด หากโฉนดที่ดินชำรุดแต่ยังมีข้อมูลสำคัญครบถ้วน สามารถตรวจสอบได้โดยไม่ต้องสอบสวนเพิ่มเติม ระยะเวลาในการออกใบแทนอยู่ที่ประมาณ 6 วัน

2.)กรณีโฉนดสูญหายหรือถูกทำลาย กรณีนี้จะต้องมีการสอบสวนเพิ่มเติมก่อน และทางกรมที่ดินจะมีการประกาศรับคำค้านก่อนเพื่อให้โอกาสแก่บุคคลที่อาจมีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินดังกล่าว ได้โต้แย้งการออกโฉนดใหม่ ซึ่งตรงนี้จะใช้ระยะเวลาประกาศ 30วัน หากไม่มีการคัดค้านเจ้าหน้าที่จะออกใบแทนให้ ซึ่งอาจจะใช้เวลาประมาณ 36วัน

ทั้งนี้ระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ไม่ตายตัว เพราะว่าหากมีคำร้องขอออกใบแทนโฉนดเยอะ อาจจะใช้เวลาที่มากกว่านี้ได้ครับ

มาตราส่วน 1 ต่อ 4000 ในโฉนด

มาตราส่วน 1 ต่อ 4000 ในโฉนดที่ดิน หมายความว่า ระยะทาง 1 หน่วยบนแผนที่ในโฉนด จะเท่ากับระยะทาง 4,000 หน่วยจริงในพื้นที่ 

• 1 เซนติเมตร บนแผนที่ เท่ากับ 40 เมตรของพื้นที่จริง
• 1 มิลลิเมตร บนแผนที่ เท่ากับ 4 เมตรของพื้นที่จริง

โฉนดที่ดินซื้อ 2 คน ขายได้ไหม

ต้องดูก่อนว่าที่ดินดังกล่าวนั้น ถือกรรมสิทธิ์แบบไหน ขอแบ่งออกเป็น 2กรณีครับ

1.)ถือแบบกรรมสิทธิ์รวม ผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งสองคนมีสิทธิในที่ดินเท่ากันการขายที่ดินต้องได้รับความยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งสองคน
แต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต กรรมสิทธิ์ที่เหลือจะตกเป็นของผู้ที่ยังมีชีวิตอยู่ทันที หากต้องการขายทั้งแปลงผู้ถือกรรมสิทธิ์จะต้องตกลง และลงนามในสัญญาร่วมกัน

2.)ถือกรรมสิทธิ์ร่วมแบบแบ่งแยก ถ้ากรณีนี้ถือว่าแต่ละคนนั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แบ่งกันไว้อยู่แล้ว สามารถขายได้ตามที่กรรมสิทธิ์ของตนเองถืออยู่โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย และผู้ซื้อนั้นจะได้สิทธิในที่ดินตามสัดส่วนที่ผู้ขายมีอยู่เท่านั้น

พ่อแม่เสียชีวิตแต่ยังไม่ได้โอนที่ดิน

ขึ้นอยู่กับพินัยกรรมครับ ว่าในพินัยกรรมระบุไว้ว่าอย่างไร หากไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ให้จัดตั้งผู้จัดการมรดกภายใน 30วันและจัดการที่ดินของคุณพ่อคุณแม่ได้เลยครับ

ทำความรู้จักกับพินัยกรรมและทายาทโดยธรรมให้มากขึ้น

ผู้จัดการมรดกคือใคร? และต้องทำะไรบ้าง

กำลังทุกข์ใจปัญหาเรื่อง "โฉนดที่ดิน" อยู่หรือไม่ ปรึกษาทนายความผ่าน Legardy ได้ตลอด 24ชั่วโมง จบทุกปัญหาทางกฎหมาย