หากรังวัดที่ดินไม่เป็นธรรม สามารถคัดค้านได้!

เมื่อมีที่ดินหรือแนวเขตที่ติดกัน เป็นเรื่องปกติที่จะมีการขยับเขยื้อนหลักหมุดเพื่อให้ได้ที่ดินมากขึ้น เมื่อขยับหลักหมุดเรื่อยๆอาจมีปัญหาต่อการรังวัดที่ดิน ทำให้รังวัดยาก บทความนี้ Legardy จะพาทุกท่านไปดูกันว่า คัดค้านการรังวัดที่ดินอย่างไรให้ถูกตามหลักกฎหมาย

การรังวัดที่ดินคืออะไร

การรังวัดที่ดิน คือ กระบวนการตรวจสอบและกำหนดขนาด ตำแหน่ง และขอบเขตของที่ดินแต่ละแปลง เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำ และใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงทางกฎหมายได้ อีกทั้งใช้ในการออกเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3ก.)

ทด.9 และ ทด.16 เอกสารสำคัญของการรังวัดที่ดิน

ทด.9 หรือ บันทึกคำขอ

ทด.9 หรือ "บันทึกคำขอ" เป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ในกระบวนการขอออกเอกสารสิทธิ์ที่ดิน หรือการดำเนินการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อบันทึกคำขอของผู้ยื่นคำขอ

ความสำคัญของ ทด.9

1).เป็นหลักฐานที่แสดงว่า ผู้ยื่นคำขอนั้นได้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินอย่างเป็นทางการ 

2.)ใช้ในการตรวจสอบและติดตาม เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะใช้ ทด.9 ในการตรวจสอบความถูกต้องของคำขอ และติดตามความคืบหน้าของการดำเนินการ

กรณีที่ต้องใช้ ทด.9

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อ 18 กำหนดให้ใช้ ทด.9 ในกรณีดังต่อไปนี้

• หากต้องการขอออกโฉนดที่ดิน
• หากต้องการขอรังวัดที่ดิน ต้องใช้ใบ ทด.9
• หากต้องการซื้อขาย จำนอง หรือให้เช่าที่ดิน
• แก้ไขรายการในเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น การเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ การแก้ไขพื้นที่ที่ดิน

ทด.16 หรือ บันทึกถ้อยคำ

ทด.16 หรือ "บันทึกถ้อยคำ" เป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ในการรังวัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อบันทึกข้อเท็จจริงและถ้อยคำของผู้ที่เกี่ยวข้องในการรังวัดที่ดิน เช่น เจ้าของที่ดินข้างเคียง พยาน หรือผู้มีส่วนได้เสียอื่นๆ เป็นต้น

ความสำคัญของ ทด.16

1.)ใบทด.16นั้น เป็นหลักฐานที่แสดงถึงข้อเท็จจริงในขณะที่มีการะบวนการรังวัดที่ดิน เช่น การชี้แนวเขต การระบุหลักเขต การโต้แย้งแนวเขต รวมไปถึงการที่ไม่สามารถตกลงกันได้ในเรื่องของแนวเขต

2.)ใบทด.16 ใช้เป็นหลักฐานประกอบการพิจารณาของเจ้าหน้าที่หรือศาลหากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับแนวเขต

3.)หากมีการแสดงความคิดเห็นหรือโต้แย้งเกี่ยวกับที่ดินนั้น ใบทด.16ช่วยให้การโต้แย้งนั้นเป็นลายลักษณ์อักษร

กรณีที่ต้องใช้ ทด.16

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อ 18 กำหนดให้ใช้ ทด.16 ในกรณีดังต่อไปนี้

• เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่มาชี้แนวเขต  หรือมาแต่ไม่ยอมลงชื่อรับรองแนวเขต ให้ช่างรังวัดดำเนินการรังวัดต่อไปได้โดยไม่ต้องมีการชี้หรือรับรองแนวเขต และให้บันทึกถ้อยคำไว้ใน ทด.16
• เมื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่สามารถระบุแนวเขตที่แน่นอนได้ ให้บันทึกถ้อยคำของเจ้าของที่ดินข้างเคียงไว้ใน ทด.16
• เมื่อมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับแนวเขตระหว่างเจ้าของที่ดินที่รังวัดกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง ให้บันทึกถ้อยคำของทั้งสองฝ่ายไว้ใน ทด.16
• หากมีข้อเท็จจริงอื่นที่เกี่ยวข้องกับการรังวัดที่ดินที่ควรบันทึกไว้เป็นหลักฐาน ให้บันทึกไว้ใน ทด.16

อ่านคำปรึกษาจริงเรื่อง "การรังวัดที่ดิน" พร้อมคำตอบจากทนายความ คลิกเลย !

Q: ต้องการรังวัด ปักเขต ที่ดินแต่พื้นที่บางส่วนติดที่สาธารณะประโยชน์ สามารถแบ่งที่ได้ไหม?

Q: เนื้อที่จากการรังวัดที่ดิน

ขั้นตอนการรังวัดที่ดิน

1.)เจ้าของที่ดิน ต้องการที่จะรังวัดที่ดินเพื่อหาแนวเขตตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา69 ทวิ ให้ไปยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอการรังวัดสอบเขตที่ดิน

2.)เจ้าหน้าที่ได้รับคำร้องแล้ว จะนัดวันเวลาเพื่อทำการรังวัดและจะแจ้งไปเจ้าของที่ดินใกล้เคียงเพื่อให้มาชี้แนวเขตของตนเองว่าคนที่ยื่นคำร้องนั้นรุกล้ำแนวเขตกันหรือไม่

3.)ณ วันทำการรังวัดที่ดิน เจ้าหน้าที่ก็จะวัดที่ดินตามที่ผู้ยื่นคำร้อง แต่ถ้าหากที่ที่รังวัดนั้นไปรุกล้ำที่ดินของคนอื่น บุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่ไม่ใช่ผู้ยื่นคำร้องนั้นสามารถขอคัดค้านการรังวัดที่ดินได้ตามแบบทด.16 

และหากวันที่มีการรังวัดที่ดินนั้นเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ได้ไปทำการตรวจรังวัดที่ดิน สามารถขอคัดค้านรังวัดที่ดินได้ย้อนหลัง ที่กรมที่ดิน ตามแบบ ทด.9

หากมีการคัดค้านการรังวัดที่ดินแล้ว

เจ้าพนักงานของกรมที่ดินทำการไกล่เกลี่ยระหว่างเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อหาข้อสรุปว่าที่ดินนั้นถึงจุดไหนกันแน่ แต่หากไกล่เกลี่ยตกลงกันไม่ได้ ทางเจ้าหน้าที่จะให้แต่ละฝ่ายใช้สิทธิทางกฎหมายฟ้องศาลภายใน90วัน หากไกล่เกลี่ยกันไม่ได้ จะถือว่าให้การรังวัดครั้งนี้เป็นการยกเลิก หากไม่มีการคัดค้านพนักงานรังวัดจะทำการใช้รูปแผนที่เพื่อเขียนที่ขอบเขตที่ดินใหม่

แต่หากไม่มีการคัดค้าน ณ ตอนทำการรังวัดที่ดิน สามารถคัดค้านภายหลังได้ภายใน 30วัน หากไม่ยื่นเรื่องคัดค้านการรังวัดที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด จะถือว่าการรังวัดที่ดินนั้นถูกต้องตามขั้นตอนทุกอย่าง

แต่หากไม่ทราบเลยว่า มีการรังวัดที่ดินเกิดขึ้น เจ้าของที่ดินข้างเคียงสามารถยื่นฟ้องต่อศาลให้เพิกถอนโฉนดที่มีการรังวัดได้ แต่เพิกถอนได้ในส่วนเฉพาะที่รุกล้ำเท่านั้น

และถ้าได้เซ็นรับรองการรังวัดที่ดินแล้ว เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่สามารถฟ้องร้องย้อนหลังหรือขอให้รังวัดที่ดินใหม่ได้แล้ว เพราะฉะนั้นก่อนเซ็นรับรองควรตรวจสอบให้ถี่ถ้วน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1646/2551 (เซ็นรับรองการรังวัดที่ดินแล้ว)

โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้มาระวังแนวเขตที่ดินและลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตที่ดินไว้ในใบรับรองเขตติดต่อของเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียง อันเป็นการยอมรับว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของโจทก์ แต่อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของจำเลย แม้โจทก์จะเป็นของที่ดินพิพาทก็ต้องถือว่าโจทก์สละกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่จำเลยแล้ว การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ที่มีมาก่อนย่อมสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377

คลิกเพื่อรับชม : "บทความทางกฎหมายเรื่องที่ดิน, คำปรึกษาจริงเรื่องที่ดิน, มาตราที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน"

ขั้นตอนการขอคัดค้านการรังวัดที่ดิน

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 61 ทวิ และ 61 ตรี ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากการรังวัด มีสิทธิที่จะยื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดินได้

1.ยื่นคำขอคัดค้านการรังวัดที่ดิน ผู้คัดค้านต้องยื่นคำคัดค้านเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ทราบผลการรังวัด หรือภายใน 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินปิดประกาศผลการรังวัด
2.เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณาคำคัดค้าน และอาจมีการไกล่เกลี่ยข้อพิพาท โดยเรียกผู้คัดค้าน ผู้ร้องขอรังวัด และพยานที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หากเห็นว่าคำคัดค้านมีความเป็นไปได้ที่จะไม่เป็นธรรม
3.เจ้าพนักงานที่ดินจะวินิจฉัย ว่าคำคัดค้านมีความเป็นธรรมหรือไม่ หากไม่เป็นธรรมอาจมีคำสั่งให้แก้ไขผลการรังวัดหรือให้รังวัดใหม่ หากเป็นธรรมแล้วเจ้าพนักงานที่ดินก็จะดำเนินการออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินตามผลการรังวัดเดิม

สรุป

การรังวัดที่ดินนั้นทางกรมที่ดินเปิดโอกาสให้เจ้าของพื้นที่ข้างเคียงในการโต้แย้งเสมอ แต่ต้องทำตามขั้นตอนและไม่เพิกเฉยต่อการโต้แย้งนั้น หากมีการเพิกเฉยภายในระยะเวลาที่กำหนด คุณอาจสูญเสียสิทธิ์ในการโต้แย้งได้นะครับ และต้องขึ้นศาลเพื่อทำการฟ้อง อาจจะทำให้เสียเวลามาก เพราะฉะนั้นหากมีการรังวัดที่ดินข้างเคียง ให้ไปติดตามดูเสมอนะครับ หากกำลังหาที่ปรึกษาทางกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องที่ดิน Legardy มีทนายความที่เชี่ยวชาญด้านที่ดินโดยเฉพาะ พร้อมให้คำตอบคุณ คลิกที่ลิงค์นี้ได้เลยครับ