สวัสดีครับ ผมเป็นแอดมินและนักเขียนของ Legardy แพลตฟอร์มที่รวมทนายจากทั่วประเทศ ช่วงนี้มีคนเข้ามาปรึกษาเรื่อง “กฎหมายบ้านจัดสรร” เยอะมาก หลายคนกลัวว่าซื้อบ้านไปแล้วจะมีปัญหา หรือไม่แน่ใจว่ากฎหมายใหม่ปี 2025 เปลี่ยนอะไรบ้าง

ต้องบอกก่อนว่า กฎหมายบ้านจัดสรรไม่ได้ส่งผลแค่กับนักพัฒนาโครงการ แต่ยังเกี่ยวข้องกับ ผู้ซื้อบ้าน คนที่ถือกรรมสิทธิ์ รวมถึงผู้ที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรทุกคน ถ้าคุณกำลังจะซื้อบ้านหลังแรก หรือถือครองบ้านจัดสรรอยู่แล้ว นี่คือเรื่องที่คุณต้องรู้

ข่าวดี  กฎหมายบ้านจัดสรรมีจุดที่คุ้มครองผู้ซื้อเยอะขึ้น ป้องกันไม่ให้ถูกโกงง่ายๆ
ข่าวร้าย  ถ้าคุณไม่ได้ศึกษากฎหมายให้ดี อาจต้องเจอปัญหาที่ยุ่งยากตามมา

วันนี้เราจะมาดูกันว่า กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 เปลี่ยนอะไร? และ คุณต้องระวังอะไรบ้าง?

กฎหมายบ้านจัดสรรคืออะไร? ต่างจากบ้านทั่วไปอย่างไร?

ถ้าคุณกำลังคิดจะซื้อบ้านหลังแรกหรือกำลังจะลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจก่อนเลยคือ บ้านจัดสรรกับบ้านทั่วไปไม่เหมือนกัน! และมันไม่ได้ต่างแค่เรื่องการออกแบบหรือทำเล แต่ต่างกันตั้งแต่กฎหมายที่ใช้ควบคุม

บ้านจัดสรรนั้นถูกควบคุมโดย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งกำหนดมาตรฐานเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการ หมู่บ้านจัดสรรต้องมีการขออนุญาตจากทางราชการ มีการแบ่งโฉนดที่ถูกต้อง รวมถึงต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อดูแลส่วนกลาง ซึ่งบ้านทั่วไปไม่จำเป็นต้องมี

บ้านจัดสรร VS บ้านทั่วไป  กฎหมายควบคุมต่างกันยังไง?

บ้านจัดสรร

• ต้องมีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินจากหน่วยงานรัฐ
• มีการแบ่งแปลงที่ดินอย่างชัดเจน และต้องมีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ถนน สวนสาธารณะ
• มีนิติบุคคลหมู่บ้านเข้ามาควบคุมบริหาร และต้องจ่ายค่าส่วนกลาง
• มีข้อกำหนดเรื่องระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา ที่ต้องส่งมอบให้หน่วยงานรัฐ

บ้านทั่วไป (เช่น บ้านเดี่ยวที่ซื้อจากเจ้าของเดิม หรือสร้างเอง)

• ไม่มีข้อบังคับเรื่องการขออนุญาตจัดสรร
• ไม่มีภาระเรื่องค่าส่วนกลาง เพราะไม่มีนิติบุคคลมาดูแล
• ไม่มีการควบคุมจากกฎหมายจัดสรรที่ดินโดยตรง

มาตรากฎหมายที่เกี่ยวข้อง

1. มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
   “การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป เพื่อจำหน่าย รวมถึงการจัดทำถนน ระบบระบายน้ำ และสาธารณูปโภคอื่น ๆ”
   👉 หมายความว่า ถ้าคุณซื้อบ้านจากโครงการที่มีการแบ่งแปลงที่ดินเป็นจำนวนมาก ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายบ้านจัดสรรทันที!
2. มาตรา 24
   “ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีถนน ทางระบายน้ำ และระบบสาธารณูปโภคที่จำเป็น”
   👉 พูดง่ายๆ ก็คือ ถ้าเป็นบ้านจัดสรร ทางโครงการต้องสร้างถนน น้ำประปา ไฟฟ้า ให้พร้อมก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถขายที่ดินเปล่าๆ แล้วให้ลูกค้ารับภาระเองได้

ถ้าคุณซื้อบ้านจัดสรร มีอะไรที่ต้องระวัง?

1. โครงการมีใบอนุญาตถูกต้องหรือไม่?
   หลายโครงการเปิดขายก่อนขออนุญาตจัดสรร ซึ่งเป็นปัญหาที่ทำให้ลูกค้าเสี่ยงเจอปัญหาในอนาคต
2. ถนนและสาธารณูปโภคเป็นของรัฐหรือของเอกชน?
   ถ้าเป็นของเอกชน หมายความว่าหมู่บ้านต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเอง และอาจมีปัญหาตามมาภายหลัง
3. มีนิติบุคคลเข้ามาดูแลหรือไม่?
   ถ้าหมู่บ้านไม่มีการตั้งนิติบุคคล อาจเกิดปัญหาเรื่องการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง และอาจส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย

บ้านจัดสรรไม่เหมือนบ้านทั่วไป อย่าซื้อถ้ายังไม่เข้าใจกฎหมาย!

หากคุณกำลังจะซื้อบ้านจัดสรร สิ่งที่ควรทำคือ

1. ตรวจสอบว่าบ้านที่คุณกำลังจะซื้อเข้าข่าย “บ้านจัดสรร” หรือไม่
2. เช็กให้แน่ใจว่าโครงการมีใบอนุญาตถูกต้อง
3. ศึกษาข้อกำหนดเรื่องนิติบุคคล และค่าส่วนกลาง

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับเอกสารหรือกฎหมายของโครงการบ้านจัดสรร สามารถปรึกษาทนายผู้เชี่ยวชาญได้ที่ Legardy เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่พลาดประเด็นสำคัญ!

กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 เปลี่ยนอะไร? ใครได้รับผลกระทบบ้าง?

บ้านจัดสรรในปี 2025 กฎหมายใหม่กำลังเปลี่ยนเกม!

ถ้าคุณกำลังคิดจะซื้อบ้านจัดสรร หรือเป็นนักพัฒนาโครงการ กฎหมายบ้านจัดสรรปี 2025 ไม่ได้เหมือนเดิมอีกต่อไป หลายคนมักคิดว่า กฎหมายเหล่านี้เป็นเรื่องของนักพัฒนาโครงการ แต่จริงๆ แล้ว ผู้ซื้อบ้านได้รับผลกระทบโดยตรง เช่นเดียวกับเจ้าของบ้านที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรอยู่แล้ว

คุณเป็นใคร และกฎหมายบ้านจัดสรรใหม่มีผลกับคุณยังไง?

• ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อบ้าน  คุณต้องระวังเรื่องโครงการที่ขายก่อนขออนุญาต หรือไม่ได้สร้างสาธารณูปโภคให้ครบตามที่สัญญาไว้
• ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรร  นิติบุคคลหมู่บ้านของคุณจะถูกควบคุมเข้มงวดขึ้น ค่าส่วนกลางอาจเปลี่ยนไป และอาจต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางอย่าง
• ถ้าคุณเป็นนักพัฒนาโครงการ  การขออนุญาตและการแบ่งโฉนดอาจซับซ้อนขึ้น มีเงื่อนไขใหม่ๆ ที่ต้องปฏิบัติตาม ไม่ทำตามอาจโดนสั่งระงับโครงการ

กฎหมายบ้านจัดสรรใหม่ มีอะไรที่เปลี่ยนไป?

1. การขออนุญาตจัดสรรที่ดินเข้มงวดขึ้น

ก่อนหน้านี้มีหลายโครงการที่เปิดขายก่อนขออนุญาต ซึ่งเสี่ยงทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องรับปัญหาแทน กฎหมายปี 2025 กำหนดชัดเจนว่า ห้ามเปิดขายโครงการก่อนขอใบอนุญาตจัดสรรเสร็จสิ้น

มาตรา 24 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระบุไว้ชัดเจนว่า

“ผู้จัดสรรที่ดินต้องได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินก่อนจึงจะสามารถขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้”

แต่ปัญหาคือ หลายโครงการยังคงลักลอบขายก่อนขออนุญาต ทำให้เกิดกรณีที่เจ้าของบ้าน ซื้อบ้านแล้วกลับไม่ได้โฉนดทันที หรือในกรณีร้ายแรง โครงการถูกสั่งระงับก่อสร้างไปเลย

2. นิติบุคคลบ้านจัดสรรต้องโปร่งใสขึ้น ผู้ซื้อบ้านได้รับสิทธิ์มากขึ้น

ปัญหาที่พบมากในหมู่บ้านจัดสรรคือ นิติบุคคลไม่โปร่งใส มีหลายกรณีที่คณะกรรมการหมู่บ้าน เก็บค่าส่วนกลางสูงเกินจริง หรือใช้เงินผิดวัตถุประสงค์

กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 ได้เพิ่มข้อกำหนดให้ นิติบุคคลต้องรายงานบัญชี และต้องเปิดเผยรายรับรายจ่ายให้เจ้าของบ้านเห็น

ตัวอย่างปัญหาที่เกิดขึ้น

• กรณี A  หมู่บ้านแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ เก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นทุกปีโดยไม่มีเหตุผล เจ้าของบ้านรวมตัวฟ้องร้อง สุดท้ายศาลสั่งให้เปิดเผยบัญชีและพบว่าเงินส่วนกลางถูกใช้ผิดประเภท
• กรณี B  มีหมู่บ้านที่ไม่จัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมาย ส่งผลให้ไม่มีใครดูแลถนนส่วนกลาง และทำให้หมู่บ้านเสื่อมโทรม จนราคาบ้านลดลง

กฎหมายใหม่บังคับให้ หมู่บ้านจัดสรรทุกแห่งต้องมีการประชุมใหญ่ทุกปี และ เจ้าของบ้านสามารถตรวจสอบบัญชีรายรับ-รายจ่ายของนิติบุคคลได้

3. ผู้ซื้อบ้านได้รับการคุ้มครองมากขึ้น โครงการต้องทำสาธารณูปโภคให้ครบก่อนโอน

กฎหมายบ้านจัดสรรปี 2025 ได้ปรับปรุงมาตราที่เกี่ยวข้องกับ การก่อสร้างสาธารณูปโภค เช่น ถนน ทางระบายน้ำ และไฟฟ้า โดยกำหนดให้ ต้องก่อสร้างเสร็จก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

มาตรา 46 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระบุว่า

“ผู้จัดสรรต้องดำเนินการให้ถนน ทางระบายน้ำ และระบบสาธารณูปโภคแล้วเสร็จก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ”

ในอดีตมีหลายกรณีที่ผู้ซื้อบ้าน ได้รับโฉนดที่ดินแล้ว แต่ถนนในหมู่บ้านยังสร้างไม่เสร็จ หรือแย่กว่านั้นคือ ไฟฟ้าและน้ำประปาไม่ได้เชื่อมต่อเข้ากับระบบของรัฐ ทำให้ต้องใช้ไฟฟ้าจากเครื่องปั่นไฟชั่วคราว

จากปัญหานี้ กฎหมายปี 2025 จึงเพิ่มบทลงโทษสำหรับโครงการที่ไม่ดำเนินการให้ครบถ้วน นักพัฒนาโครงการที่ละเมิดอาจถูกสั่งระงับการขาย หรือถูกบังคับให้คืนเงินให้ลูกค้า

4. ซื้อบ้านแล้วมีปัญหา ฟ้องโครงการได้ง่ายขึ้น

ที่ผ่านมา หลายโครงการใช้สัญญาที่ไม่เป็นธรรม เช่น

• ระบุในสัญญาว่าผู้ซื้อบ้านต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมทุกอย่างเอง
• กำหนดเงื่อนไขว่าโครงการสามารถเปลี่ยนแปลงแบบบ้านได้โดยไม่แจ้งลูกค้า

กฎหมายปี 2025 กำหนดว่า โครงการต้องใช้สัญญาซื้อขายบ้านที่เป็นมาตรฐานเท่านั้น เพื่อป้องกันไม่ให้ลูกค้าถูกเอาเปรียบ

กฎหมายบ้านจัดสรรใหม่ มีผลกระทบอะไรกับคุณ?

ถ้าคุณกำลังจะซื้อบ้าน

ต้องตรวจสอบว่า โครงการมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือยัง และต้องมั่นใจว่า ถนนและระบบสาธารณูปโภคสร้างเสร็จก่อนโอนกรรมสิทธิ์

ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้ว

ต้องตรวจสอบว่านิติบุคคลของหมู่บ้านดำเนินงานโปร่งใสหรือไม่ ถ้าพบว่ามีการทุจริต สามารถใช้กฎหมายใหม่บังคับให้เปิดเผยบัญชีรายจ่ายได้

ถ้าคุณเป็นนักพัฒนาโครงการ

ต้องเตรียมเอกสารให้ครบก่อนเปิดขาย ห้ามลักลอบขายก่อนขออนุญาต ไม่อย่างนั้นอาจถูกสั่งระงับโครงการ

กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 เพิ่มความเข้มงวด ใครไม่ศึกษาอาจเสียเปรียบ!

กฎหมายปี 2025 ไม่ได้เปลี่ยนเพื่อให้เรื่องยุ่งยากขึ้น แต่ เพื่อให้การซื้อบ้านจัดสรรปลอดภัยขึ้นสำหรับทุกคน

แต่ถ้าคุณไม่ศึกษาให้ดี คุณอาจเป็นหนึ่งในผู้ที่เสียเปรียบเพราะกฎหมายนี้

หากคุณต้องการตรวจสอบโครงการบ้านจัดสรรที่คุณสนใจ หรืออยากรู้ว่าสัญญาซื้อบ้านของคุณถูกต้องหรือไม่ สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ทันที เรามีทนายที่เชี่ยวชาญเรื่องอสังหาริมทรัพย์พร้อมให้คำแนะนำ

ซื้อบ้านโครงการต้องดูอะไร? กฎหมายบ้านจัดสรรช่วยคุณได้แค่ไหน?

อย่าพลาด! ซื้อบ้านจัดสรรปี 2025 ต้องเช็กให้ครบ ไม่งั้นอาจเจอปัญหาหนัก

บ้านจัดสรรไม่ใช่แค่บ้านที่สร้างเสร็จแล้วขาย แต่มี กฎหมายควบคุมชัดเจน เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการมีคุณภาพ และผู้ซื้อจะไม่ถูกเอาเปรียบ แต่ถึงแม้กฎหมายจะออกมาปกป้องคุณ ถ้าคุณไม่รู้ว่าต้องดูอะไรให้ดี ก็อาจตกเป็นเหยื่อของโครงการที่ผิดกฎหมายได้!

1. โครงการมีใบอนุญาตจัดสรรหรือไม่? ห้ามซื้อถ้ายังไม่ได้!

หนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยคือ โครงการขายบ้านก่อนขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน หลายคนมักจะคิดว่า ถ้าโครงการสร้างเสร็จแล้ว น่าจะไม่มีปัญหา แต่ความจริงคือ โครงการที่ไม่มีใบอนุญาตจัดสรร อาจถูกสั่งระงับเมื่อไรก็ได้

มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“ผู้จัดสรรที่ดินต้องได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนที่จะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ หรือจำหน่ายที่ดินให้แก่บุคคลอื่น”

หมายความว่า หากโครงการไม่มีใบอนุญาต บ้านที่คุณซื้ออาจไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์ หรือแย่กว่านั้นคือโครงการถูกสั่งหยุดก่อสร้าง

สถานการณ์จริงที่เคยเกิดขึ้น

กรณี A  ผู้ซื้อบ้านในโครงการแห่งหนึ่งจ่ายเงินดาวน์ครบทุกอย่าง แต่หลังจากนั้นพบว่าโครงการถูกสั่งระงับ เพราะไม่ได้ขอใบอนุญาตจัดสรรให้ถูกต้อง สุดท้ายต้องไล่ฟ้องเอาเงินคืน

กรณี B  โครงการบ้านจัดสรรบางแห่งขายไปแล้ว แต่เมื่อไปขอโฉนดกลับพบว่า ทางโครงการยังไม่ได้ดำเนินการขออนุญาตแบ่งแยกที่ดิน ทำให้ลูกค้าต้องรอหลายปี กว่าจะได้กรรมสิทธิ์บ้านของตัวเอง

2. ถนนและสาธารณูปโภคเป็นของใคร? อย่าซื้อถ้ายังไม่เคลียร์!

บ้านจัดสรรที่ดีควรมีระบบสาธารณูปโภคที่เรียบร้อย แต่รู้หรือไม่ว่า มีหมู่บ้านจำนวนมากที่ไม่มีใครดูแลถนน ทางระบายน้ำ หรือระบบไฟฟ้าในโครงการ

มาตรา 46 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“ผู้จัดสรรต้องดำเนินการให้ถนน ทางระบายน้ำ และระบบสาธารณูปโภคแล้วเสร็จก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ”

ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ บางโครงการเลือกเก็บถนนไว้เป็นทรัพย์สินของบริษัทเอกชน แทนที่จะโอนให้เป็นถนนสาธารณะของรัฐ หมายความว่า ถนนในหมู่บ้านอาจถูกคิดค่าผ่านทางในอนาคต หรืออาจไม่มีหน่วยงานไหนดูแล

สิ่งที่ต้องเช็กก่อนซื้อบ้าน

• ถนนภายในหมู่บ้านเป็นของรัฐ หรือของเอกชน?
• ระบบน้ำ-ไฟฟ้าในหมู่บ้านเชื่อมต่อกับระบบของรัฐแล้วหรือยัง?
• หากเกิดปัญหาใครเป็นผู้รับผิดชอบ?

3. นิติบุคคลบ้านจัดสรรมีหรือไม่? ถ้าไม่มี ปัญหาใหญ่แน่!

หมู่บ้านจัดสรรต้องมี นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นองค์กรที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ แต่หลายโครงการขายบ้านไปแล้ว แต่ไม่จัดตั้งนิติบุคคล ทำให้ไม่มีใครดูแลถนน สนามเด็กเล่น หรือระบบรักษาความปลอดภัย

มาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“ผู้จัดสรรต้องจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นเพื่อบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของโครงการบ้านจัดสรร”

ถ้าหมู่บ้านไม่มีนิติบุคคล ผู้ที่อยู่ในหมู่บ้านต้องรับภาระกันเอง ซึ่งอาจเกิดปัญหาตามมา เช่น

• ไม่มีใครดูแลถนน น้ำประปา และไฟฟ้า ทำให้เกิดปัญหาเสื่อมโทรม
• การเก็บค่าส่วนกลางไม่เป็นระบบ เจ้าของบ้านบางคนอาจไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ส่งผลให้ระบบรักษาความปลอดภัยแย่ลง
• ปัญหาการฟ้องร้องภายในหมู่บ้าน เมื่อเกิดข้อพิพาท ไม่มีองค์กรกลางมาดูแล

4. สัญญาซื้อขายบ้านต้องดูให้ดี โครงการต้องใช้แบบมาตรฐานเท่านั้น!

กฎหมายบ้านจัดสรรปี 2025 ได้กำหนดว่า โครงการต้องใช้สัญญาซื้อขายบ้านที่เป็นมาตรฐานจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อป้องกันการเอาเปรียบผู้ซื้อ

ปัญหาที่เคยเกิดขึ้นจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

• โครงการกำหนดว่า ถ้าผู้ซื้อผ่อนช้าแม้แต่วันเดียว ถูกปรับในอัตราสูง
• มีการระบุว่า ผู้พัฒนาโครงการสามารถเปลี่ยนแบบบ้านได้ โดยไม่ต้องแจ้งลูกค้า
• มีการระบุว่า ถ้าผู้ซื้อผิดนัดจ่ายเงิน จะถูกยึดเงินดาวน์ทันที โดยไม่มีการคืนเงิน

สิ่งที่ต้องเช็กในสัญญาซื้อบ้าน

• มีการกำหนดวันส่งมอบบ้านที่ชัดเจนหรือไม่?
• ถ้าโครงการก่อสร้างล่าช้า ลูกค้าจะได้รับค่าปรับหรือไม่?
• ถ้าเกิดปัญหาเกี่ยวกับโครงสร้างบ้าน ใครต้องรับผิดชอบ?

5. กฎหมายช่วยปกป้องคุณได้แค่ไหน? ถ้าพบปัญหาต้องทำอย่างไร?

หากคุณซื้อบ้านแล้วพบว่า โครงการผิดกฎหมาย หรือไม่ได้ดำเนินการตามที่ตกลงไว้ สามารถใช้สิทธิ์ตามกฎหมายเพื่อปกป้องตัวเองได้

มาตรา 52 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และขอให้ดำเนินคดีทางกฎหมายได้”

ถ้าพบว่าโครงการมีปัญหา ควรทำอย่างไร?

1. ติดต่อโครงการโดยตรง แจ้งให้แก้ไขปัญหาตามเงื่อนไขสัญญา
2. แจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน หรือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
3. หากยังไม่ได้รับการแก้ไข ให้ปรึกษาทนายเพื่อดำเนินคดีทางกฎหมาย

หากคุณไม่แน่ใจว่าสัญญาของคุณเป็นธรรมหรือไม่ หรือพบว่าโครงการมีปัญหา สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ฟรี เพื่อช่วยตรวจสอบเอกสารและให้คำแนะนำทางกฎหมาย

ซื้อบ้านจัดสรรปี 2025 ต้องเช็กให้ละเอียด!

กฎหมายใหม่ช่วยให้การซื้อบ้านมีความปลอดภัยขึ้น แต่คุณต้องรู้ว่าต้องเช็กอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของโครงการที่ไม่มีมาตรฐาน

นิติบุคคลบ้านจัดสรรคืออะไร? กฎหมายบ้านจัดสรรกำหนดอะไรบ้าง?

นิติบุคคลบ้านจัดสรร สำคัญแค่ไหน? ไม่มีก็อยู่ไม่เป็นสุข!

บ้านจัดสรรไม่ได้เป็นแค่บ้านเดี่ยวสวยๆ ที่ตั้งอยู่ติดกันเป็นแถว แต่คือการอยู่อาศัยแบบมีส่วนกลางร่วมกัน เช่น ถนน สวนสาธารณะ ระบบระบายน้ำ ไฟฟ้าภายในโครงการ ซึ่งทั้งหมดต้องมีการบริหารจัดการที่ดี ถ้าไม่มีนิติบุคคลเข้ามาดูแล รับรองว่าหมู่บ้านจะกลายเป็นพื้นที่ร้างในไม่กี่ปี!

ปัญหาที่พบบ่อยคือ หลายคนซื้อบ้านโดยไม่ได้สนใจเรื่องนิติบุคคล พอเข้าไปอยู่จริง กลับต้องเผชิญกับปัญหาต่างๆ เช่น

• ถนนพัง ไม่มีใครซ่อม
• ไฟทางเสีย ไม่รู้จะเรียกใครมาดูแล
• ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ไม่รู้ว่าเงินถูกใช้ไปกับอะไร
• หมู่บ้านเสื่อมโทรมเพราะไม่มีใครคุมการใช้พื้นที่ส่วนกลาง

กฎหมายบังคับให้ต้องมีนิติบุคคลหรือไม่?

กฎหมายบ้านจัดสรร บังคับให้ทุกโครงการบ้านจัดสรรต้องตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ตาม มาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“ผู้จัดสรรต้องจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นเพื่อบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของโครงการบ้านจัดสรร”

หมายความว่า หมู่บ้านจัดสรรที่ไม่มีนิติบุคคล คือหมู่บ้านที่ผิดกฎหมาย และถ้าคุณซื้อบ้านอยู่ในหมู่บ้านแบบนี้ ปัญหาจะตกอยู่ที่คุณทันที!

ไม่มีนิติบุคคลแล้วเกิดอะไรขึ้น? ตัวอย่างปัญหาจริงที่เคยเกิดขึ้น

กรณี A  หมู่บ้านที่ไม่มีใครดูแล เพราะโครงการไม่ตั้งนิติบุคคล

หมู่บ้านแห่งหนึ่งเปิดขายบ้าน โดยไม่ได้แจ้งลูกค้าว่าจะต้องมีการตั้งนิติบุคคล เมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี ถนนเริ่มพัง ทางระบายน้ำอุดตัน ไม่มีใครรับผิดชอบ เจ้าของบ้านพยายามรวมตัวกัน แต่ก็ไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ครบ เพราะไม่มีอำนาจบังคับใช้ตามกฎหมาย

กรณี B  นิติบุคคลมี แต่บริหารงานไม่โปร่งใส

มีหมู่บ้านหลายแห่งที่เก็บค่าส่วนกลางสูงขึ้นทุกปี โดยไม่มีการเปิดเผยว่าเงินถูกนำไปใช้อะไรบ้าง เมื่อเจ้าของบ้านขอตรวจสอบบัญชี นิติบุคคลกลับปฏิเสธ

ข่าวดีคือ กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 ได้เพิ่มมาตรการบังคับให้นิติบุคคลต้องโปร่งใสมากขึ้น หากพบว่านิติบุคคลใช้งบประมาณไม่เหมาะสม สามารถร้องเรียนต่อหน่วยงานรัฐได้ทันที

หน้าที่ของนิติบุคคลบ้านจัดสรร ตามกฎหมายบ้านจัดสรร

1. ดูแลพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน
   นิติบุคคลต้องเป็นผู้ดูแล ถนน ทางเดินเท้า สวนสาธารณะ ระบบไฟฟ้า ระบบระบายน้ำ และพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ
2. จัดเก็บและบริหารค่าส่วนกลาง
   ทุกเจ้าของบ้านในหมู่บ้านต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคล เพื่อให้สามารถดูแลโครงการได้อย่างต่อเนื่อง
3. กำหนดกฎระเบียบของหมู่บ้าน
   นิติบุคคลสามารถออกข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ห้ามจอดรถขวางหน้าบ้าน ห้ามดัดแปลงบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต
4. เป็นตัวแทนของหมู่บ้านในการเจรจากับหน่วยงานภายนอก
   เช่น การติดต่อกับการไฟฟ้า การประปา เทศบาล หรือหน่วยงานราชการอื่นๆ

ค่าส่วนกลางคืออะไร? จำเป็นต้องจ่ายหรือไม่?

ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลหมู่บ้าน เพื่อใช้ในการดูแลส่วนกลางของโครงการ เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าซ่อมแซมถนน ค่าน้ำ-ไฟสาธารณะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย

กฎหมายบังคับให้ต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่?

• มาตรา 47 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดว่า
  “เจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ตามอัตราที่กำหนดโดยที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคล”

หมายความว่า ถ้าคุณซื้อบ้านจัดสรรแล้ว คุณต้องจ่ายค่าส่วนกลางโดยปริยาย ไม่สามารถปฏิเสธได้

ปัญหาที่เกี่ยวกับค่าส่วนกลางที่มักเกิดขึ้น

1. ค่าส่วนกลางแพงขึ้นทุกปีโดยไม่มีเหตุผล
   หลายหมู่บ้านเก็บค่าส่วนกลางสูงขึ้นทุกปี โดยไม่มีรายละเอียดว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มขึ้น
2. เพื่อนบ้านบางคนไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ทำให้คนอื่นต้องรับภาระเพิ่ม
   บางหมู่บ้านมีปัญหา เจ้าของบ้านบางรายปฏิเสธที่จะจ่ายค่าส่วนกลาง ทำให้เงินไม่เพียงพอสำหรับการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง สุดท้ายคนที่จ่ายต้องรับภาระเพิ่มขึ้น
3. นิติบุคคลใช้เงินไม่โปร่งใส ไม่มีการเปิดเผยบัญชี
   มีหลายกรณีที่นิติบุคคลบริหารงบประมาณผิดพลาด หรือมีการใช้เงินไปในทางที่ไม่เหมาะสม

ข่าวดีคือ กฎหมายใหม่ปี 2025 ได้กำหนดให้ทุกนิติบุคคลต้องมีการประชุมใหญ่ประจำปี และต้องเปิดเผยบัญชีให้สมาชิกหมู่บ้านตรวจสอบได้

หากนิติบุคคลบริหารงานไม่ดี เจ้าของบ้านสามารถทำอะไรได้บ้าง?

ถ้าคุณพบว่านิติบุคคลในหมู่บ้านของคุณ ไม่มีประสิทธิภาพ หรือมีปัญหาการบริหารงาน คุณสามารถใช้กฎหมายเพื่อดำเนินการได้

มาตรา 48 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“เจ้าของบ้านที่มีจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรร สามารถร้องขอให้มีการเปลี่ยนคณะกรรมการนิติบุคคลได้”

หมายความว่า หากเจ้าของบ้านเห็นว่านิติบุคคลบริหารงานไม่ดี สามารถรวมตัวกันเพื่อเปลี่ยนคณะกรรมการบริหารได้

อยู่หมู่บ้านจัดสรรต้องเข้าใจเรื่องนิติบุคคล ไม่งั้นอาจเดือดร้อน!

1. หมู่บ้านจัดสรรต้องมีนิติบุคคล ถ้าไม่มี ผิดกฎหมาย
2. ค่าส่วนกลางเป็นภาระผูกพัน ใครซื้อบ้านจัดสรรต้องจ่าย ไม่สามารถเลี่ยงได้
3. เจ้าของบ้านสามารถตรวจสอบบัญชีของนิติบุคคล และรวมตัวกันเปลี่ยนแปลงคณะกรรมการได้ ถ้าพบว่าไม่มีความโปร่งใส

หากคุณกำลังจะซื้อบ้านจัดสรร และต้องการตรวจสอบว่านิติบุคคลของโครงการดำเนินการถูกต้องหรือไม่ สามารถปรึกษาทนายผู้เชี่ยวชาญจาก Legardy ได้ฟรี เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่เจอปัญหาในภายหลัง!

ผังเมืองใหม่ 2025 กับกฎหมายบ้านจัดสรร  ซื้อบ้านตอนนี้ดีไหม?

บ้านจัดสรรของคุณอยู่ใน “พื้นที่สีอะไร” สำคัญกว่าที่คิด!

หลายคนที่กำลังจะซื้อบ้านอาจให้ความสำคัญกับทำเล ขนาดบ้าน และราคา แต่กลับมองข้าม "ผังเมือง" ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สามารถกำหนดได้เลยว่า อนาคตของโครงการที่คุณซื้อจะรุ่งหรือร่วง

ในปี 2025 กฎหมายเกี่ยวกับ ผังเมืองและบ้านจัดสรรเข้มงวดขึ้น ซึ่งหมายความว่า ไม่ใช่ทุกพื้นที่จะสามารถพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรได้ง่ายเหมือนเมื่อก่อน

1. ผังเมืองคืออะไร? ทำไมต้องสนใจ?

ผังเมือง คือแผนที่ที่ภาครัฐกำหนดขึ้นเพื่อวางแนวทางการใช้ที่ดินในแต่ละพื้นที่ เช่น พื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่อุตสาหกรรม พื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่สาธารณูปโภค

กฎหมายบ้านจัดสรร บังคับให้นักพัฒนาโครงการต้องสร้างโครงการให้สอดคล้องกับผังเมือง ไม่สามารถสร้างหมู่บ้านในพื้นที่ที่ไม่อนุญาตได้

2. กฎหมายบ้านจัดสรรกับผังเมือง เกี่ยวข้องกันอย่างไร?

มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“การจัดสรรที่ดินต้องเป็นไปตามแผนผังเมืองรวม และเป็นไปตามข้อกำหนดที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด”

หมายความว่า ถ้าคุณซื้อบ้านในพื้นที่ที่ไม่ตรงกับผังเมือง คุณอาจต้องเจอปัญหาภายหลัง เช่น หมู่บ้านถูกเพิกถอนใบอนุญาต หรือไม่สามารถขยายโครงการได้

3. สีของผังเมือง หมายถึงอะไร? บ้านจัดสรรอยู่สีไหนถึงจะปลอดภัย?

ผังเมืองถูกแบ่งเป็น “สี” ต่างๆ ซึ่งบอกว่าที่ดินในบริเวณนั้นสามารถใช้ทำอะไรได้บ้าง

สีที่เหมาะสำหรับบ้านจัดสรร

• สีเหลือง → พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เหมาะกับบ้านเดี่ยว
• สีส้ม → พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เหมาะกับบ้านจัดสรรและอาคารพาณิชย์
• สีแดง → พื้นที่พาณิชยกรรม สามารถสร้างบ้านได้ แต่ราคาที่ดินอาจสูง

สีที่ต้องระวัง! ซื้อบ้านอาจเจอปัญหาภายหลัง

• สีม่วง → พื้นที่อุตสาหกรรม ไม่เหมาะกับที่อยู่อาศัย
• สีเขียว → พื้นที่เกษตรกรรม ห้ามพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรร
• สีน้ำเงิน → พื้นที่สาธารณะ ไม่สามารถสร้างบ้านเอกชนได้

หากคุณกำลังจะซื้อบ้าน เช็กให้แน่ใจว่าโครงการอยู่ในพื้นที่สีที่ถูกต้อง ไม่อย่างนั้นอาจถูกบังคับให้รื้อถอนภายหลังได้!

4. ตัวอย่างปัญหาจริงที่เคยเกิดขึ้นเกี่ยวกับผังเมือง

กรณี A  ซื้อบ้านไปแล้ว โครงการโดนสั่งระงับ เพราะอยู่ในพื้นที่สีผิด

มีโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง สร้างในพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) ซึ่งผิดกฎหมาย เมื่อเจ้าของบ้านเข้าอยู่ได้ไม่นาน โครงการถูกสั่งรื้อถอน เพราะเป็นการใช้ที่ดินผิดประเภท

กรณี B  ซื้อบ้านติดโรงงาน เพราะไม่เช็กผังเมืองก่อน

เจ้าของบ้านหลายรายซื้อบ้านในพื้นที่สีส้ม โดยไม่ได้ตรวจสอบว่าสามารถมี โรงงานขนาดเล็กได้ สุดท้าย โรงงานอุตสาหกรรมขยายเข้ามาใกล้ๆ ทำให้เกิดปัญหาเรื่องกลิ่น เสียงรบกวน และมลพิษ

5. ปี 2025 ผังเมืองเปลี่ยน! นักพัฒนาโครงการต้องปรับตัว

ก่อนหน้านี้หลายโครงการสามารถ “ขออนุโลม” ในการพัฒนาโครงการได้ แม้ว่าจะอยู่ในพื้นที่ที่ไม่เหมาะสม แต่ปี 2025 กฎหมายผังเมืองใหม่เข้มงวดขึ้น และไม่มีการยกเว้น

ผลกระทบต่อโครงการบ้านจัดสรร 

1. การขออนุญาตสร้างโครงการในบางพื้นที่จะยากขึ้น
2. บางโครงการที่สร้างผิดประเภท อาจถูกสั่งรื้อถอน
3. ผู้ซื้อบ้านต้องตรวจสอบมากขึ้นว่าโครงการอยู่ในพื้นที่ที่เหมาะสมหรือไม่

6. ถ้าซื้อบ้านไปแล้ว แต่เพิ่งรู้ว่าอยู่ในพื้นที่สีผิด ต้องทำอย่างไร?

หากคุณซื้อบ้านไปแล้ว แต่พบว่า โครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ผิดผังเมือง สิ่งที่ควรทำคือ

1. ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินของโครงการ ว่าได้รับการอนุมัติอย่างถูกต้องหรือไม่
2. ร้องเรียนต่อกรมโยธาธิการและผังเมือง หากพบว่าโครงการใช้พื้นที่ผิดประเภท
3. ปรึกษาทนายความ หากพบว่าคุณได้รับความเสียหายจากโครงการที่ทำผิดกฎหมาย

หากคุณไม่แน่ใจว่าโครงการของคุณถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ สามารถขอคำปรึกษาจากทนายที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ Legardy ได้ฟรี!

7. สรุป  เช็กผังเมืองก่อนซื้อบ้าน ไม่งั้นอาจต้องเสียใจทีหลัง!

• กฎหมายปี 2025 กำหนดให้โครงการบ้านจัดสรร ต้องอยู่ในพื้นที่ที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย
• หากคุณกำลังจะซื้อบ้าน ให้ตรวจสอบว่าสีของผังเมืองในพื้นที่นั้น เป็นสีเหลือง สีส้ม หรือสีแดง
• ผังเมืองมีผลต่อราคาบ้านในอนาคต หากซื้อผิดที่ อาจขายต่อยาก หรือราคาตกลงในอนาคต

การประเมิน EIA คืออะไร? กฎหมายบ้านจัดสรรบังคับให้ต้องทำหรือไม่?

ซื้อบ้านทั้งที รู้ไหมว่าหมู่บ้านของคุณผ่าน EIA หรือเปล่า?

เวลาซื้อบ้านจัดสรร คนส่วนใหญ่มักสนใจแต่ทำเล ขนาดบ้าน และราคา แต่แทบไม่มีใครถามว่าโครงการที่กำลังจะซื้อนั้นผ่าน “EIA” หรือยัง? ซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญมาก!

EIA หรือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment) คือกระบวนการที่นักพัฒนาโครงการต้องทำก่อนสร้างโครงการใหญ่ๆ เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการจะไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้าง

ถ้าหมู่บ้านจัดสรรที่คุณจะซื้อ ไม่ได้ผ่าน EIA หรือมีปัญหาเกี่ยวกับการอนุมัติ EIA โครงการอาจถูกระงับ หรือที่แย่กว่านั้น อาจถูกสั่งรื้อถอนในภายหลัง

1. EIA คืออะไร และเกี่ยวข้องอะไรกับกฎหมายบ้านจัดสรร?

EIA คือ การประเมินว่าการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนอย่างไร เช่น

• จะส่งผลกระทบต่อระบบน้ำในพื้นที่หรือไม่?
• จะทำให้การจราจรติดขัดหรือเปล่า?
• จะเกิดปัญหามลพิษทางอากาศหรือเสียงหรือไม่?

ตาม พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535

“โครงการที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ต้องได้รับอนุมัติรายงาน EIA ก่อนดำเนินการก่อสร้าง”

หมายความว่า โครงการบ้านจัดสรรที่มีขนาดใหญ่ ต้องผ่าน EIA ก่อนเปิดขาย หากโครงการไหนไม่ผ่าน EIA จะไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร และอาจถูกระงับการขายได้

2. โครงการแบบไหนต้องทำ EIA? บ้านที่คุณซื้ออยู่ในข่ายต้องตรวจสอบไหม?

กฎหมายกำหนดให้ โครงการบ้านจัดสรรที่มีขนาดใหญ่ ต้องทำ EIA โดยเงื่อนไขหลักคือ

• มีจำนวนแปลงที่ดินมากกว่า 500 แปลงขึ้นไป
• มีพื้นที่โครงการมากกว่า 100 ไร่ขึ้นไป
• เป็นโครงการที่อยู่ใกล้พื้นที่อ่อนไหวทางสิ่งแวดล้อม เช่น เขตอนุรักษ์ธรรมชาติ แหล่งน้ำสำคัญ หรือพื้นที่ป่าไม้

หากหมู่บ้านของคุณเป็นโครงการขนาดใหญ่ แต่ไม่มีรายงาน EIA แสดงว่าโครงการอาจมีปัญหาในอนาคต

3. หมู่บ้านไม่ได้ทำ EIA มีปัญหาอะไรบ้าง?

หากโครงการไม่ได้ผ่าน EIA แต่ยังเปิดขายบ้าน อาจเกิดปัญหาหลายอย่างที่ผู้ซื้อบ้านต้องรับเคราะห์

กรณี A  หมู่บ้านสร้างเสร็จแล้ว แต่ถูกสั่งระงับ เพราะไม่ผ่าน EIA

มีโครงการหมู่บ้านแห่งหนึ่งในจังหวัดปริมณฑล เปิดขายบ้านแล้วโอนกรรมสิทธิ์ไปบางส่วน แต่ภายหลังถูกตรวจพบว่าไม่ได้ทำ EIA สุดท้ายโครงการถูกสั่งระงับการก่อสร้าง ทำให้ผู้ซื้อที่โอนบ้านไปแล้วต้องติดอยู่กับปัญหาทางกฎหมาย

กรณี B  หมู่บ้านไม่ได้วางระบบน้ำดี-น้ำเสียให้เหมาะสม ทำให้เกิดน้ำท่วม

มีโครงการหมู่บ้านที่ไม่ได้ผ่าน EIA เพราะการออกแบบระบบระบายน้ำมีปัญหา ส่งผลให้หลังจากฝนตกหนัก หมู่บ้านเกิดน้ำท่วมซ้ำซาก

4. EIA มีผลต่อราคาบ้านหรือไม่?

หลายคนอาจไม่รู้ว่า โครงการที่ผ่าน EIA มักมีมาตรฐานสูงกว่าโครงการที่ไม่ได้ผ่าน เพราะต้องมีการออกแบบระบบที่ดีขึ้น เช่น

• ถนนและระบบทางเข้าออกได้รับการจัดการให้เหมาะสมกับปริมาณรถ
• มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
• พื้นที่สีเขียวถูกกำหนดให้เหมาะสม ไม่ถูกถมจนหมด

โครงการที่มี EIA ถูกต้อง มักมีราคาขายและราคาขายต่อที่ดีกว่าในระยะยาว

5. เช็กยังไงว่าโครงการที่คุณกำลังจะซื้อ “ผ่าน EIA” หรือยัง?

ถ้าคุณจะซื้อบ้านในโครงการขนาดใหญ่ อย่าลืมถามว่าโครงการผ่าน EIA หรือยัง!

วิธีตรวจสอบโครงการผ่าน EIA หรือไม่

1. สอบถามจากโครงการโดยตรง → ขอให้แสดงเอกสาร EIA
2. เช็กที่กรมควบคุมมลพิษ หรือกรมโยธาธิการและผังเมือง
3. ขอดูใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน → ถ้าไม่มีใบ EIA แสดงว่าโครงการยังไม่ได้รับการอนุมัติ

หากโครงการไม่สามารถแสดงใบ EIA ได้ อย่าซื้อบ้านเด็ดขาด!

6. ซื้อบ้านไปแล้ว แต่เพิ่งรู้ว่าโครงการไม่ได้ทำ EIA ต้องทำยังไง?

หากคุณซื้อบ้านไปแล้ว แต่พบว่าโครงการไม่ได้ผ่าน EIA หรือกำลังมีปัญหาทางกฎหมาย ควรดำเนินการดังนี้

1. ตรวจสอบเอกสารการซื้อขายและใบอนุญาตของโครงการ
2. แจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
3. ปรึกษาทนายเพื่อดูแนวทางการเรียกร้องสิทธิ์หรือฟ้องร้องโครงการ

หากคุณต้องการให้ทนายช่วยตรวจสอบว่าหมู่บ้านของคุณมีปัญหาเกี่ยวกับ EIA หรือไม่ สามารถปรึกษาทนายที่ Legardy ได้ทันที เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์พร้อมให้คำแนะนำ

7. สรุป  บ้านจัดสรรต้องผ่าน EIA ไม่งั้นอาจโดนเพิกถอนใบอนุญาต!

• EIA เป็นข้อบังคับสำหรับโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่
• หากโครงการไม่ผ่าน EIA อาจถูกสั่งระงับ หรือมีปัญหาสิ่งแวดล้อมร้ายแรง
• ผู้ซื้อบ้านควรตรวจสอบเอกสาร EIA ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
• หากพบว่าโครงการมีปัญหาเกี่ยวกับ EIA ควรแจ้งหน่วยงานรัฐและขอคำปรึกษากฎหมายทันที

กฎหมายบ้านจัดสรรช่วยคุ้มครองผู้ซื้อยังไง? ฟ้องร้องได้ไหม?

ซื้อบ้านจัดสรรแล้วเจอปัญหา ใครต้องรับผิดชอบ?

ในอุดมคติ การซื้อบ้านควรเป็นเรื่องง่าย ได้บ้านดี มีสัญญาที่เป็นธรรม และเข้าอยู่ได้อย่างสบายใจ แต่ในโลกความจริง มีผู้ซื้อจำนวนมากที่ต้องเจอปัญหาหลังจากจ่ายเงินไปแล้ว

• บ้านไม่ได้มาตรฐาน รั่วซึม แตกร้าว แต่โครงการไม่รับผิดชอบ
• นิติบุคคลเก็บค่าส่วนกลางแพงขึ้นทุกปีโดยไม่มีเหตุผล
• ถนนในหมู่บ้านพัง ไม่มีใครมาดูแล เพราะโครงการไม่โอนให้เป็นถนนสาธารณะ
• ซื้อบ้านแล้วกลับไม่ได้โฉนด เพราะโครงการมีปัญหาด้านกฎหมาย

หลายคนไม่รู้ว่า กฎหมายบ้านจัดสรรให้สิทธิ์อะไรบ้าง และที่แย่กว่านั้นคือ ไม่รู้ว่าฟ้องร้องได้หรือไม่ วันนี้เรามาเจาะลึกกันว่า ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อบ้านจัดสรร แล้วเจอปัญหา คุณมีสิทธิ์อะไร และต้องทำอย่างไร?

1. กฎหมายบ้านจัดสรรคุ้มครองผู้ซื้อยังไง?

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เป็นกฎหมายหลักที่คุ้มครองผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร โดยกำหนดให้

• นักพัฒนาโครงการต้องสร้างบ้านและสาธารณูปโภคให้ได้มาตรฐาน
• ผู้ซื้อมีสิทธิได้รับข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับโครงการ
• โครงการต้องดำเนินการขอใบอนุญาตจัดสรรก่อนขายบ้าน
• นิติบุคคลบ้านจัดสรรต้องโปร่งใส และเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง

หากโครงการละเมิดข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องสิทธิ์หรือฟ้องร้องได้

2. ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อย และวิธีใช้กฎหมายปกป้องตัวเอง

ปัญหาที่ 1  บ้านมีปัญหา แต่โครงการไม่ยอมแก้ไข

บางครั้งผู้ซื้อบ้านเข้าไปอยู่ได้ไม่กี่เดือนก็เริ่มพบปัญหา เช่น น้ำรั่ว พื้นทรุด ผนังแตกร้าว แต่เมื่อแจ้งโครงการ กลับถูกบ่ายเบี่ยง หรือไม่แก้ไขให้

กฎหมายที่ช่วยคุ้มครอง 

• มาตรา 48 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
  “ผู้จัดสรรต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จนกว่าจะมีการโอนให้กับนิติบุคคลหรือหน่วยงานรัฐ”

วิธีแก้ไข 

1. แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังโครงการ และเก็บหลักฐานทุกอย่าง
2. หากโครงการไม่ดำเนินการ สามารถร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
3. ถ้ายังไม่ได้รับการแก้ไข สามารถฟ้องร้องทางแพ่งได้

ปัญหาที่ 2  ซื้อบ้านแล้วไม่ได้โฉนด เพราะโครงการมีปัญหาด้านกฎหมาย

ปัญหานี้เกิดขึ้นบ่อยมาก โดยเฉพาะในโครงการที่ขายบ้านก่อนขอใบอนุญาตจัดสรร ทำให้ผู้ซื้อ ไม่ได้รับโฉนดที่ดิน หรือโครงการถูกสั่งระงับไปกลางคัน

กฎหมายที่ช่วยคุ้มครอง 

• มาตรา 24 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
  “ห้ามมิให้ผู้จัดสรรโอนกรรมสิทธิ์ หรือทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่น ก่อนที่จะได้รับอนุญาตจัดสรร”

วิธีแก้ไข 

1. หากโครงการไม่มีใบอนุญาต สามารถร้องเรียนต่อกรมที่ดินได้ทันที
2. ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย หรือขอเงินคืนได้ หากถูกหลอกให้ซื้อบ้านในโครงการที่ไม่มีใบอนุญาต

ปัญหาที่ 3  นิติบุคคลไม่โปร่งใส เก็บค่าส่วนกลางแพงขึ้นทุกปีโดยไม่มีเหตุผล

เจ้าของบ้านหลายรายพบว่า ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นทุกปีโดยไม่มีรายละเอียดว่าเงินถูกใช้ไปกับอะไร หรือในบางกรณี นิติบุคคลปฏิเสธที่จะให้เจ้าของบ้านตรวจสอบบัญชี

กฎหมายที่ช่วยคุ้มครอง 

• มาตรา 47 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
  “เจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิ์ขอตรวจสอบบัญชีของนิติบุคคลได้”

วิธีแก้ไข 

1. ขอเอกสารรายงานบัญชีจากนิติบุคคล หากถูกปฏิเสธ สามารถร้องเรียนต่อสำนักงานเขตหรือเทศบาลได้
2. หากพบว่ามีการทุจริต สามารถฟ้องร้องเพื่อเปลี่ยนคณะกรรมการบริหารได้

3. ฟ้องร้องโครงการบ้านจัดสรร ต้องทำยังไง?

หากพบว่าโครงการบ้านจัดสรรทำผิดกฎหมาย หรือเอาเปรียบผู้ซื้อ สามารถใช้สิทธิ์ทางกฎหมายเพื่อดำเนินการได้ดังนี้

1. เจรจากับโครงการโดยตรง → หากพบปัญหา ควรเริ่มจากการแจ้งโครงการให้รับผิดชอบก่อน
2. ร้องเรียนไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
   • กรมที่ดิน → กรณีโครงการไม่มีใบอนุญาตจัดสรร
   • สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) → กรณีโครงการใช้สัญญาที่ไม่เป็นธรรม
   • กรมโยธาธิการและผังเมือง → กรณีหมู่บ้านมีปัญหาด้านผังเมือง
3. ฟ้องร้องทางแพ่งหรืออาญา → หากโครงการไม่ดำเนินการแก้ไข ผู้ซื้อสามารถฟ้องเรียกค่าเสียหาย หรือขอให้ศาลบังคับให้โครงการดำเนินการตามสัญญา

หากไม่แน่ใจว่าควรฟ้องร้องในลักษณะใด สามารถขอคำปรึกษาจากทนายที่เชี่ยวชาญเรื่องบ้านจัดสรรได้ที่ Legardy เพื่อให้คุณได้รับความเป็นธรรม

4. สรุป  ซื้อบ้านจัดสรรแล้วมีปัญหา อย่าเพิ่งยอมแพ้ ใช้กฎหมายปกป้องตัวเอง!

• หากบ้านมีปัญหาแต่โครงการไม่แก้ไข สามารถร้องเรียนและฟ้องร้องได้
• ถ้าซื้อบ้านแล้วไม่ได้โฉนด ตรวจสอบว่าโครงการมีใบอนุญาตหรือไม่ หากไม่มี สามารถเรียกร้องเงินคืนได้
• นิติบุคคลต้องโปร่งใส หากมีการบริหารงานไม่ดี เจ้าของบ้านสามารถตรวจสอบและเปลี่ยนคณะกรรมการได้
• หากเจอปัญหาเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรร สามารถขอคำปรึกษาทางกฎหมายได้เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุด

หากคุณพบว่าบ้านจัดสรรที่คุณซื้อมีปัญหาเกี่ยวกับสัญญา การบริหารงานของนิติบุคคล หรือปัญหาทางกฎหมายอื่นๆ สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ทันที เพื่อช่วยให้คุณได้รับความเป็นธรรม

บ้านจัดสรร VS หมู่บ้านทั่วไป  กฎหมายบ้านจัดสรรช่วยให้ซื้อบ้านง่ายขึ้นจริงหรือ?

ซื้อบ้านทั้งที เลือกบ้านจัดสรรหรือบ้านทั่วไปดี?

หลายคนที่กำลังมองหาบ้านใหม่ต้องเผชิญกับคำถามที่สำคัญมาก “จะเลือกบ้านจัดสรร หรือซื้อบ้านเดี่ยวที่ไม่อยู่ในโครงการดี?”

บ้านจัดสรรดูเหมือนจะมีความสะดวกสบายมากกว่า เพราะมีระบบรักษาความปลอดภัย มีถนนส่วนกลาง และมีระบบสาธารณูปโภคที่เป็นระเบียบ แต่ในขณะเดียวกัน บ้านจัดสรรก็มาพร้อมกับ “ข้อบังคับ” หลายอย่างที่บ้านทั่วไปไม่มี เช่น ค่าส่วนกลาง กฎของหมู่บ้าน และข้อจำกัดในการต่อเติมบ้าน

กฎหมายบ้านจัดสรรปี 2025 จะช่วยให้การซื้อบ้านในโครงการง่ายขึ้น หรือยิ่งทำให้ยุ่งยากกว่าเดิม? มาดูกัน

1. บ้านจัดสรรคืออะไร? บ้านทั่วไปคืออะไร? ต่างกันยังไง?

ก่อนอื่น มาทำความเข้าใจกันก่อนว่าบ้านสองประเภทนี้ต่างกันอย่างไร

บ้านจัดสรร

• เป็นบ้านที่อยู่ในโครงการหมู่บ้าน มีการออกแบบเป็นระบบระเบียบ
• มีนิติบุคคลบ้านจัดสรรบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง
• ต้องจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวก
• ถูกควบคุมโดย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

บ้านทั่วไป (บ้านเดี่ยวที่สร้างเองหรือซื้อต่อ)

• ไม่ต้องอยู่ภายใต้การบริหารของนิติบุคคล
• ไม่มีค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง
• สามารถต่อเติม ปรับปรุงบ้านได้อิสระมากกว่า
• อยู่ภายใต้ กฎหมายที่ดินและกฎหมายผังเมืองเท่านั้น ไม่มีข้อบังคับเฉพาะเหมือนบ้านจัดสรร

2. กฎหมายบ้านจัดสรรช่วยให้ซื้อบ้านง่ายขึ้น หรือทำให้ยุ่งยากขึ้น?

กฎหมายบ้านจัดสรรถูกออกแบบมาเพื่อปกป้องผู้ซื้อบ้านในโครงการ แต่ในขณะเดียวกันก็มาพร้อมกับข้อจำกัดบางอย่างที่บ้านทั่วไปไม่มี

ข้อดีของบ้านจัดสรรตามกฎหมายใหม่ 2025

✅ มั่นใจได้ว่าโครงการถูกกฎหมายแน่นอน → กฎหมายปี 2025 บังคับให้โครงการต้องมีใบอนุญาตจัดสรรก่อนเปิดขาย
✅ มีสาธารณูปโภคครบถ้วน → ถนน น้ำ ไฟ ระบบระบายน้ำต้องพร้อมก่อนโอนกรรมสิทธิ์
✅ มีนิติบุคคลดูแลพื้นที่ส่วนกลาง → ทำให้หมู่บ้านมีความเป็นระเบียบ และได้รับการดูแลอยู่เสมอ
✅ สามารถร้องเรียนหรือฟ้องร้องโครงการได้ง่ายขึ้น → หากบ้านมีปัญหา กฎหมายให้สิทธิ์ผู้ซื้อในการเรียกร้องความเป็นธรรม

ข้อเสียของบ้านจัดสรรตามกฎหมายใหม่ 2025

❌ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกปี → แม้ว่าคุณจะไม่ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกก็ตาม
❌ มีข้อจำกัดในการปรับปรุงบ้าน → บางโครงการห้ามต่อเติมบ้าน ห้ามทำรั้วสูง ห้ามทาสีบ้านนอกเหนือจากที่กำหนด
❌ นิติบุคคลอาจบริหารงานไม่โปร่งใส → บางโครงการเก็บค่าส่วนกลางแพงเกินไป หรือใช้เงินไม่ถูกต้อง

3. ซื้อบ้านจัดสรร หรือบ้านทั่วไป อะไรดีกว่ากัน?

ถ้าคุณเหมาะกับบ้านจัดสรร

• ต้องการอยู่ในหมู่บ้านที่มีการจัดการเป็นระบบ มีความปลอดภัย
• ไม่ต้องการรับภาระซ่อมแซมถนน ไฟฟ้า หรือสาธารณูปโภคเอง
• ยอมรับเงื่อนไขของนิติบุคคล และพร้อมจ่ายค่าส่วนกลาง

ถ้าคุณเหมาะกับบ้านทั่วไป

• ไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลางทุกปี
• ต้องการอิสระในการต่อเติมบ้าน หรือทำธุรกิจที่บ้าน
• ไม่ต้องการอยู่ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคล

4. กฎหมายปี 2025 ทำให้บ้านจัดสรรปลอดภัยขึ้น หรือยุ่งยากขึ้น?

✅ ดีขึ้นในแง่ของความปลอดภัย → เพราะโครงการต้องได้รับอนุญาตถูกต้องก่อนขาย ไม่มีปัญหาหมู่บ้านเถื่อน
❌ แต่ข้อจำกัดก็เยอะขึ้น → เช่น การกำกับดูแลของนิติบุคคลที่เข้มงวดขึ้น และมาตรฐานการบริหารพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย

5. สรุป  บ้านจัดสรรเหมาะกับคุณหรือไม่?

หากคุณต้องการความสะดวกสบาย ความเป็นระเบียบ และบริการส่วนกลางที่ดูแลอย่างดี บ้านจัดสรรอาจเป็นตัวเลือกที่ดี แต่ถ้าคุณต้องการอิสระ และไม่อยากอยู่ภายใต้ข้อบังคับของหมู่บ้าน บ้านทั่วไปอาจเหมาะกับคุณมากกว่า

หากคุณยังลังเล หรือไม่แน่ใจเกี่ยวกับข้อกฎหมายของบ้านจัดสรรที่คุณกำลังจะซื้อ สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ!

คดีตัวอย่าง  โครงการที่ผิดกฎหมายบ้านจัดสรรเป็นยังไง?

อย่าซื้อบ้านจัดสรร ถ้าไม่อยากติดกับดักแบบนี้!

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีหลายกรณีที่โครงการบ้านจัดสรรทำผิดกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการขายบ้านโดยไม่มีใบอนุญาต การสร้างโครงการในพื้นที่ผิดผังเมือง หรือแม้แต่การฉ้อโกงเงินค่าส่วนกลางของลูกบ้าน

บางกรณี ผู้ซื้อบ้านต้องสูญเงินไปเป็นล้านเพราะไม่รู้ทันกฎหมาย และบางคน ต้องอยู่ในบ้านที่ไม่มีระบบสาธารณูปโภค เพราะโครงการถูกสั่งปิดไปกลางคัน

วันนี้เราจะมาดูคดีตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริง เพื่อให้คุณได้เรียนรู้ และหลีกเลี่ยงการซื้อบ้านผิดโครงการ!

1. คดีบ้านจัดสรรเถื่อน  ซื้อบ้านแล้วไม่ได้โฉนด เพราะโครงการไม่มีใบอนุญาต

เรื่องราวของหมู่บ้านเถื่อนที่ถูกสั่งรื้อถอน

มีโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งเปิดขายบ้านในราคาถูกกว่าท้องตลาดมาก แต่ความจริงคือ โครงการไม่ได้ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ไม่ได้ตรวจสอบเอกสารให้ดี จ่ายเงินไปแล้วแต่กลับไม่ได้รับโฉนดที่ดิน

เมื่อทางการตรวจสอบ พบว่าโครงการไม่ได้รับอนุญาต และไม่มีแผนผังโครงการที่ถูกต้อง สุดท้ายโครงการถูกสั่งรื้อถอน แต่ผู้ซื้อบ้านหลายคนต้องสูญเงินไป เพราะโครงการไม่มีเงินคืนให้

บทเรียนจากคดีนี้ 

• ก่อนซื้อบ้านจัดสรร ต้องขอดู ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ก่อนเสมอ
• หากโครงการบอกว่า สามารถโอนบ้านก่อนได้ แล้วโอนโฉนดทีหลัง อย่าเชื่อเด็ดขาด!

มาตรา 24 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“ห้ามมิให้ผู้จัดสรรโอนกรรมสิทธิ์ หรือทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่น ก่อนที่จะได้รับอนุญาตจัดสรร”

2. คดีโครงการบ้านจัดสรรผิดผังเมือง  ซื้อบ้านแล้วเจอโรงงานข้างบ้าน

หมู่บ้านกลางโรงงานอุตสาหกรรม ปัญหาที่ไม่มีใครบอกก่อนซื้อ!

มีเจ้าของบ้านหลายคนซื้อบ้านในหมู่บ้านแห่งหนึ่ง โดยคิดว่าเป็น พื้นที่สีเหลือง (อยู่อาศัย) แต่หลังจากเข้าอยู่ได้ไม่ถึงปี กลับพบว่ามีโรงงานอุตสาหกรรมตั้งขึ้นข้างบ้าน

เมื่อเจ้าของบ้านร้องเรียนต่อทางราชการ จึงพบว่าโครงการอยู่ในพื้นที่สีม่วง (อุตสาหกรรม) ไม่ใช่พื้นที่สีเหลือง! โครงการถูกสั่งระงับการขายบ้านที่เหลือ แต่ผู้ซื้อที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วต้องทนอยู่กับเสียงดังและมลพิษ

บทเรียนจากคดีนี้ 

• ก่อนซื้อบ้าน ต้องเช็กผังเมืองว่าพื้นที่รอบๆ เป็นสีอะไร
• โครงการบางแห่งโฆษณาว่าเป็นพื้นที่อยู่อาศัย แต่ความจริงคือพื้นที่อุตสาหกรรม

มาตรา 27 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“การจัดสรรที่ดินต้องเป็นไปตามแผนผังเมืองรวม และเป็นไปตามข้อกำหนดที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด”

3. คดีนิติบุคคลทุจริต  ค่าส่วนกลางหายไปไหน?

เจ้าของบ้านรวมตัวฟ้องนิติบุคคล หลังพบว่าค่าส่วนกลางถูกนำไปใช้อย่างผิดกฎหมาย

ในหมู่บ้านแห่งหนึ่ง เจ้าของบ้านสังเกตว่าค่าส่วนกลางถูกเก็บเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ไม่มีการพัฒนาสาธารณูปโภคในหมู่บ้าน หลังจากรวมตัวกันตรวจสอบบัญชี พบว่ามีการนำเงินไปใช้ส่วนตัว และมีการปลอมแปลงเอกสารทางบัญชี

เจ้าของบ้านจึงรวมตัวกันฟ้องร้อง และเรียกร้องให้เปลี่ยนคณะกรรมการนิติบุคคล ศาลตัดสินให้มีการตรวจสอบทางบัญชี และสั่งให้คืนเงินส่วนกลางบางส่วนให้เจ้าของบ้าน

บทเรียนจากคดีนี้ 

• หากค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นโดยไม่มีเหตุผล ต้องขอดูรายงานทางบัญชีของนิติบุคคล
• หากพบว่ามีการใช้เงินผิดประเภท เจ้าของบ้านสามารถฟ้องร้องได้

มาตรา 47 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“เจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิ์ขอตรวจสอบบัญชีของนิติบุคคลได้”

4. คดีโครงการสร้างไม่เสร็จ ถูกปล่อยร้าง กลายเป็นหมู่บ้านร้าง

จากหมู่บ้านหรู กลายเป็นโครงการร้าง!

มีโครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งที่เปิดขายบ้านก่อนสร้างเสร็จ แต่สุดท้ายโครงการไม่สามารถดำเนินต่อได้เพราะปัญหาทางการเงิน

ลูกค้าที่จองบ้านและจ่ายเงินไปแล้ว กลับต้องอยู่ในบ้านที่ไม่มีสาธารณูปโภค ถนนเป็นดินโคลน ไม่มีไฟฟ้า ไม่มีน้ำประปา ในขณะที่โครงการปิดตัวลง และเจ้าของโครงการหนีไป

บทเรียนจากคดีนี้ 

• ก่อนซื้อบ้าน ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการมีความมั่นคงทางการเงิน
• หลีกเลี่ยงการซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ 100%

มาตรา 46 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

“ผู้จัดสรรต้องดำเนินการให้ถนน ทางระบายน้ำ และระบบสาธารณูปโภคแล้วเสร็จก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ”

5. สรุป  อ่านคดีเหล่านี้แล้ว ยังอยากซื้อบ้านจัดสรรไหม?

คดีเหล่านี้เป็นตัวอย่างจริงที่เกิดขึ้นในประเทศไทย และยังคงเกิดขึ้นทุกปี เพราะหลายคนไม่ได้ศึกษากฎหมายให้ดีพอ ก่อนจะซื้อบ้านจัดสรร ต้องตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างให้ชัดเจน

• เช็กใบอนุญาตจัดสรรที่ดินก่อนซื้อ
• ตรวจสอบว่าพื้นที่อยู่ในผังเมืองที่ถูกต้อง
• ดูว่านิติบุคคลบริหารงานโปร่งใสหรือไม่
• หลีกเลี่ยงโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ 100%

หากคุณไม่แน่ใจว่าโครงการบ้านจัดสรรที่คุณกำลังจะซื้อนั้น มีปัญหาด้านกฎหมายหรือไม่ หรือคุณกำลังประสบปัญหาในหมู่บ้านจัดสรร สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ทันที เรามีทนายที่เชี่ยวชาญพร้อมช่วยเหลือคุณ

สรุป  ซื้อ-ขายบ้านปี 2025 ต้องรู้กฎหมายบ้านจัดสรรให้รอบด้าน!

ซื้อบ้านจัดสรร 2025  โอกาสทองหรือหลุมพราง?

การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจที่สำคัญที่สุดในชีวิต หากคุณเลือกบ้านผิด อาจต้องเสียเงินและเสียเวลาไปมหาศาล กฎหมายบ้านจัดสรรปี 2025 ได้มีการปรับปรุงให้เข้มงวดขึ้น เพื่อปกป้องสิทธิ์ของผู้ซื้อและควบคุมมาตรฐานของโครงการ

แต่ถึงแม้กฎหมายจะคุ้มครองคุณมากขึ้น ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างถูกต้อง มีโครงการจำนวนมากที่พยายาม "เลี่ยง" ข้อกฎหมาย โดยการขายบ้านที่ยังไม่ได้รับอนุญาต หรือมีปัญหาทางเอกสาร

ก่อนที่คุณจะซื้อบ้าน คุณต้องมั่นใจว่ารู้กฎหมายทุกด้าน และสามารถป้องกันตัวเองจากปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้

ซื้อบ้านจัดสรร ต้องเช็กอะไรบ้าง?

หากคุณกำลังจะซื้อบ้านจัดสรรในปี 2025 ต้องตรวจสอบสิ่งเหล่านี้ให้ครบก่อนเซ็นสัญญา

1.1 โครงการมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่?

อย่าหลงเชื่อโครงการที่บอกว่า "ขอโฉนดให้ทีหลังได้" เพราะกฎหมายระบุชัดเจนว่า หากโครงการยังไม่มีใบอนุญาตจัดสรร โครงการไม่มีสิทธิขายบ้านให้คุณ!

📌 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง  มาตรา 24 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

1.2 โครงการอยู่ในผังเมืองที่ถูกต้องหรือไม่?

หากซื้อบ้านในพื้นที่สีผิด เช่น สีม่วง (อุตสาหกรรม) หรือสีเขียว (เกษตรกรรม) คุณอาจเจอปัญหาภายหลัง เช่น บ้านถูกเวนคืน หรือมีโรงงานขนาดใหญ่ผุดขึ้นใกล้บ้าน

📌 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง  มาตรา 27 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

1.3 ระบบสาธารณูปโภคพร้อมหรือไม่?

อย่าซื้อบ้านจากโครงการที่ ยังไม่ได้สร้างถนน ทางระบายน้ำ หรือไม่มีระบบไฟฟ้า-น้ำประปาที่เชื่อมกับระบบของรัฐ เพราะสุดท้าย คุณอาจต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเอง

📌 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง  มาตรา 46 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

1.4 โครงการผ่าน EIA หรือไม่?

หากโครงการมีขนาดใหญ่ แต่ไม่มีรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แสดงว่าโครงการอาจถูกระงับหรือมีปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

📌 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง  พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535

1.5 นิติบุคคลบริหารงานโปร่งใสหรือไม่?

ตรวจสอบว่านิติบุคคลมีการบริหารงานที่โปร่งใส สามารถขอดูบัญชีได้ และมีการจัดประชุมใหญ่เป็นประจำทุกปี หากพบว่ามีการใช้เงินส่วนกลางผิดประเภท สามารถร้องเรียนหรือฟ้องร้องได้

📌 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง  มาตรา 47 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 ปกป้องผู้ซื้อบ้านอย่างไร?

กฎหมายใหม่ในปี 2025 ได้เพิ่มความเข้มงวดมากขึ้นเพื่อปกป้องสิทธิของผู้ซื้อ โดยกำหนดว่า

✅ โครงการต้องสร้างถนน ระบบไฟฟ้า และระบบน้ำให้เสร็จก่อนโอนกรรมสิทธิ์
✅ ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากโครงการที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาได้ง่ายขึ้น
✅ นิติบุคคลต้องเปิดเผยบัญชีรายรับ-รายจ่ายให้ลูกบ้านตรวจสอบได้
✅ หากพบว่าโครงการไม่มีใบอนุญาต สามารถแจ้งกรมที่ดินให้ดำเนินคดีได้ทันที

ซื้อบ้านแล้วเจอปัญหา ฟ้องร้องได้ไหม?

หากคุณซื้อบ้านแล้วพบปัญหาที่โครงการไม่รับผิดชอบ คุณสามารถดำเนินคดีได้โดย

1️⃣ ร้องเรียนไปยังกรมที่ดิน หากโครงการไม่มีใบอนุญาตจัดสรร
2️⃣ แจ้งความหรือร้องเรียนที่ สคบ. หากพบว่าโครงการใช้สัญญาที่ไม่เป็นธรรม
3️⃣ ฟ้องร้องทางแพ่ง หากโครงการไม่ดำเนินการตามสัญญา หรือทำให้คุณได้รับความเสียหาย

หากคุณไม่แน่ใจว่าควรใช้กฎหมายมาตราไหน สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ทันที เพื่อช่วยให้คุณได้รับความเป็นธรรม

สรุป  กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 ทำให้ซื้อบ้านง่ายขึ้นหรือไม่?

✅ ข้อดีของกฎหมายใหม่

• ป้องกันปัญหาโครงการเถื่อน และหมู่บ้านที่ไม่มีคุณภาพ
• เพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้ซื้อ และให้อำนาจฟ้องร้องมากขึ้น
• ทำให้การบริหารนิติบุคคลโปร่งใสขึ้น

❌ ข้อเสียของกฎหมายใหม่

• อาจทำให้กระบวนการซื้อขายซับซ้อนขึ้น เพราะต้องตรวจสอบเอกสารมากขึ้น
• โครงการบางแห่งอาจมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ทำให้ราคาบ้านแพงขึ้น

สุดท้ายแล้ว การซื้อบ้านจัดสรรหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าคุณยอมรับเงื่อนไขของโครงการได้หรือไม่ หากต้องการความเป็นระเบียบ ความปลอดภัย บ้านจัดสรรเป็นตัวเลือกที่ดี แต่ถ้าคุณต้องการอิสระ บ้านเดี่ยวทั่วไปอาจเหมาะกับคุณมากกว่า

ถ้าอยากซื้อบ้านให้ปลอดภัย ควรทำอย่างไร?

• ศึกษากฎหมายบ้านจัดสรรให้ละเอียดก่อนซื้อ
• ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และเอกสาร EIA ของโครงการ
• อย่าซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือยังไม่มีเอกสารครบถ้วน
• หากพบปัญหา ให้รีบปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายทันที

หากคุณกำลังจะซื้อบ้านจัดสรร และต้องการให้ทนายช่วยตรวจสอบเอกสาร สามารถปรึกษาทนายจาก Legardy ได้ฟรี เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่เจอปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง

บทสรุปสุดท้าย  กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 มีไว้เพื่อปกป้องคุณ แต่อยู่ที่คุณจะใช้มันเป็นหรือไม่!

การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ กฎหมายใหม่ทำให้การซื้อบ้านปลอดภัยขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะปฏิบัติตามกฎอย่างถูกต้อง ผู้ซื้อบ้านต้องมีความรู้ และใช้กฎหมายให้เป็น

หากคุณไม่แน่ใจว่าโครงการที่คุณกำลังสนใจ ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ หรือมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสิทธิ์ของคุณ สามารถปรึกษาทนายที่ Legardy ได้ทันที เรามีผู้เชี่ยวชาญพร้อมช่วยคุณทุกขั้นตอน