ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ที่ดินตาบอดต้องทำอย่างไร

เชื่อว่าหลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินคงเคยเจอกับปัญหาเรื่องดินของตัวเองไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือที่เรามักเรียกกันเล่นๆ ว่าที่ตาบอดกันใช่ไหมครับ ซึ่งหากที่ดินแปลงใดเป็นโฉนดที่ดินตาบอด ราคาประเมินของที่ดินแปลงนั้นก็จะต่ำกว่าปกติ เพราะเมื่อเป็นที่ดินตาบอดแล้วเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวก็จะใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ยาก แต่รู้ไหมครับว่ากฏหมายได้กำหนดวิธีแก้ปัญหาสำหรับที่ตาบอดเอาไว้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นวิธีแก้ปัญหาโดยตรง หรือแก้ปัญญาโดยอ้อม ซึ่งจะมีวิธีแก้ไขอย่างไรนั้นในบทความนี้มีคำตอบครับ

การออกสู่ทางสาธารณะโดยการขอเปิดทางจำเป็น

การขอเปิดทางจำเป็นนั้นเป็นวิธีที่กฏหมายบัญญัติขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาสำหรับที่ดินตาบอดโดยเฉพาะ โดยการขอเปิดทางจำเป็นนี้สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 วิธีได้แก่

2 ประเภทของการเปิดทางโดยจำเป็น

1.การขอเปิดทางจำเป็นจากที่ดินแปลงข้างเคียง

เป็นกรณีที่ ที่ดินแปลงที่ขอเปิดทางจำเป็นเป็นที่ดินตาบอดอยู่แล้วตั้งแต่ต้นซึ่งบัญญัติไว้ใน “ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชน์ มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใด มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินแปลงนั้น จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้” โดยในการเปิดทางจำเป็นด้วยวิธีนี้ผู้ขอเปิดทางจำเป็นจะต้องขอให้ทางจำเป็นให้พอสมควรแก่ความจำเป็นและทำให้ที่ดินแปลงที่จะต้องเป็นทางจำเป็นเสียหายน้อยที่สุด โดยจะขอผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมที่ดินอยู่ แปลงใดก็ได้แต่ผู้ขอทางจำเป็นด้วยกรณีนี้จะต้องเสียค่าทดแทนให้กับที่ดินแปลงที่ขอผ่านนั้นด้วย

2.การขอเปิดทางจำเป็นจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก

เป็นกรณีที่ เดิมทีที่ดินแปลงดังกล่าวมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว แต่ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใดที่ถูกแบ่งแยกออกมาเป็นที่ดินตาบอดซึ่งบัญญัติไว้ใน “ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชน์ มาตรา 1350 ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน” ซึ่งมีข้อแตกต่างจากกรณีแรกคือ ประการแรกสามารถฟ้องขอเปิดทางจำเป็นได้เฉพาะจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกออกมาเท่านั้น และอีกประการคือการของทางจำเป็นวิธีนี้ผู้ขอไม่ต้องเสียค่าทดแทนครับ

ขอทางออกสู่สาธารณะโดยอาศัยทางภาระจำยอม

ภาระจำยอมคืออะไร ? ภาระจำยอมหมายถึงภาระที่เจ้าของที่ดินแปลงที่เป็นภาระจำยอมต้องยินยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นได้ใช้สอยที่ดินตัวเองเพื่อประโยชน์บางอย่างแก่ที่ดินแปลงอื่นนั้นเช่น ตั้งเสาไฟ วางทองน้ำ และแน่นอนว่ารวมถึงการขอผ่านเข้าออกไปยังที่ดินตาบอดด้วยซึ่งเป็นไปตาม “ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชน์ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น” โดยการเกิดของภาระจำยอมนี้สามารถแบ่งออกได้ดังนี้

อ่านบทความอื่นๆเกี่ยวกับเรื่อง "ที่ดิน" ได้ที่นี่ คลิกเลย !

2 ประเภทของการขอทางออกสู่สาธารณะ

1.ภาระจำยอมโดยนิติกรรม

ภาระจำยอมโดยนิติกรรมนี้หมายถึงการก่อตั้งภาระจำยอมโดยการตกลงกันของเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะด้วยวา หรือเป็นหนังสือก็ตาม แต่หากต้องการขอทางภาระจำยอมด้วยวิธิทำนิติกรรมนี้ก็ควรจะทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนกันให้เรียบร้อมจะสมบูรณ์ที่สุดครับ

2.ภาระจำยอมโดยอายุความ

ภาระจำยอมโดยอายุความหมายถึง การใช้ที่ดินของผู้อื่นเพื่อประโยชน์บางอย่างของที่ดินตัวเอง เช่น ใช้เป็นทางเข้าออกโดยมีเจตนาให้ได้ภาระจำยอมติดต่อกันตามระยะเวลาที่กฏหมายกำหนด ซึ่งเป็นไปตามที่ “ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชน์ มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม” ประกอบกับ ตามที่ “ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชน์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ (การครอบครองปรปักษ์นั่นเอง)” เมื่อพิจารณาบทบัญญัติกฏหมายทั้งสองมาตราประกอบกันแล้วการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความจึงต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

4 หลักเกณฑ์ของภาระจำยอมโดยอายุความ

(1) ใช้ดินที่ของผู้อื่นผ่านเข้าออกที่ดินของตัวเอง โดยสงบ ไม่ถูกโต้แย้ง ไม่ถูกฟ้องร้องให้ออกไป

(2) ใช้โดยเปิดเผยไม่ได้แอบเข้าไปใช้

(3) ใช้โดยมีเจตนาให้ได้ภาระจำยอม ได้แก่รู้ว่าเป็นที่คนอื่นแต่ก็ยังใช้ หรือใช้โดยเข้าใจว่าเป็นที่ของตนเอง

(4) ใช้โดยมีลักษณะตาม (1) – (3) เป็นภาระจำยอม 10ปี ขึ้นไป

เมื่อเข้าหลักเกณฑ์ตาม (1) – (4) ผู้ใช้ที่ดินผู้อื่นผ่านเข้าออกที่ดินของตัวเองย่อมได้มาซื้อทางภาระจำยอมในที่ดินของผู้อื่น โดยการได้มาซึ่งทางเข้าออกด้วยภาระจำยอมโดยอายุความนี้ ที่ดินแปลงที่ใช้เข้าออกไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินตาบอกก็สามารถ ที่จะได้มาซึ่งทางเข้าออกโดยภาระจำยอมโดยอายุความได้ จึงเป็นข้อแตกต่างระหว่าง ทางจำเป็นกับ ภาระจำยอมครับ

อ่านคำปรึกษาจริงเรื่อง "ที่ดินตาบอด" พร้อมคำตอบจากทนายความ คลิกเลย !

Q: ที่ดินตาบอด

Q: ปัญหาทางออกที่ดินตาบอด

Q: ปรึกษาเรื่องที่ดินตาบอด

Q: ที่ดินตาบอดสามารถหาทางออกได้อย่างไรค่ะ

การออกสู่ทางสาธารณะโดยอาศัยทางสาธารณะโดยปริยาย

เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลทั่วไปมีสิทธิใช้ทางได้ ไม่ใช่เพียงแต่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งใช้ได้เท่านั้น โดยเมื่อเป็นการยินยอมให้บุคคลทั่วไปเข้าใช้ทางได้เป็นเวลานาน เช่น นานกว่า 40 ปี ทางดังกล่าวย่อมตกเป็นทางสาธารณะโดยปริยายโดยเจ้าของที่เดิมไม่จำเป็นต้องแสดงเจตนายกให้เป็นทางสาธารณะโดยชัดแจ้งและไม่ต้องมีการจดทะเบียนครับ

โดยในการขอทางออกนั้นผู้ขอสามารถร้องขอต่อศาลให้วินิจฉัยได้ว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ทางภาระจำยอมหรือทางสาธารณะไปได้ในคราวเดียวครับ

สรุป

สุดท้ายนี้หวังว่าวิธีการแก้ปัญหาในรูปแบบต่างๆ ที่กล่าวมาในข้างต้นนี้จะช่วยให้หลายคนสามารถนำไปปรับใช้แก้ปัญญาของแต่ละคนได้ แต่ก็ต้องบอกว่าวิธีการแก้ปัญญาเหล่านี้เป็นเพียงการแก้ปัญญาที่ปลายเหตุแล้วเท่านั้น ทางที่ดีหากต้องการซื้อที่ดิน ถ้าเป็นไปได้ก็ควรจะตรวจสอบโฉนดที่ตาบอด รังวัดสอบเขตที่ดินกันให้เรียบร้อย ก่อนมีการตัดสินใจซื้อจะได้ไม่ต้องมีปัญหาที่เราต้องปวดหัวตามแก้กันในภายหลัง หรือทำให้เราสามารถประเมินมูลค่าที่ดินแปลงนั้นๆ ได้อย่างเหมาะสมครับ