"ที่ดิน" เป็นทรัพย์สินที่ใครหลายคนถือครองด้วยความหวังว่ามันจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต แต่หลายคนอาจยังไม่รู้ว่า หากปล่อยให้ที่ดินว่างเปล่าโดยไม่มีการใช้ประโยชน์ อาจนำมาซึ่งภาระทางภาษีที่สูงลิบลิ่ว และในบางกรณีอาจถึงขั้นถูกเวนคืนโดยรัฐ

ผมเป็นแอดมินและนักเขียนของ Legardy แพลตฟอร์มที่รวบรวมทนายจากทั่วประเทศ ซึ่งมีผู้คนเข้ามาสอบถามเกี่ยวกับ ภาษีที่ดินว่างเปล่า และความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกันมากมาย หลายคนเข้าใจผิดว่า "ที่ดินของฉัน ฉันจะปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ก็ได้" แต่ในความเป็นจริง กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวดสำหรับเจ้าของที่ดินว่างเปล่า

วันนี้ผมเลยจะมาสรุปให้ฟังแบบเข้าใจง่าย ว่าหากคุณมีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ปี 2025 นี้ คุณต้องเจอกับอะไรบ้าง เสียภาษีเท่าไหร่ จะมีวิธีไหนบ้างที่สามารถลดภาระได้อย่างถูกกฎหมาย และที่สำคัญ จะโดนยึดที่ดินหรือไม่?

คำตอบทั้งหมดอยู่ในบทความนี้!

ที่ดินว่างเปล่าคืออะไร? กฎหมายที่ดินว่างเปล่าปี 2025 มีนิยามอย่างไร?

ถ้าคุณมีที่ดินเปล่าๆ อยู่สักผืน โดยไม่มีบ้าน ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีการเพาะปลูกอะไรเลย คุณอาจกำลังถือครองทรัพย์สินที่ไม่ได้เพิ่มมูลค่า แถมยังต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นทุกปี และบางกรณีอาจถูกเวนคืนโดยรัฐอีกด้วย

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำหนดให้ ที่ดินว่างเปล่า หมายถึงที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทางใดทางหนึ่งเลย ซึ่งต่างจากที่ดินเกษตรกรรม หรือที่ดินที่มีการปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย ดังนั้น หากคุณซื้อที่ดินไว้โดยหวังว่า "เก็บไว้อนาคตค่อยขาย" โดยไม่มีแผนใช้ประโยชน์เลย คุณอาจต้องจ่ายภาษีแพงขึ้นทุกปี

กฎหมายพูดว่าอย่างไร? มาตราไหนเกี่ยวข้อง?

ตาม มาตรา 1304 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุว่า ที่ดินที่ไม่มีเจ้าของ หรือที่ดินที่ถูกเวนคืนกลับมาเป็นของรัฐ ถือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ดังนั้น หากปล่อยที่ดินว่างเปล่านานเกินไป อาจมีความเสี่ยงที่รัฐจะนำที่ดินนั้นกลับมาใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ

มาตรา 1334 กำหนดว่า เจ้าของทรัพย์สินต้องใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินของตนอย่างเหมาะสม มิฉะนั้นอาจถูกดำเนินการทางกฎหมายได้

มาตรา 6 ของพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าที่ดินประเภทอื่น และอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หากปล่อยทิ้งไว้เป็นเวลานาน

สามารถตรวจสอบรายละเอียดกฎหมายเพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์กฎหมายไทย

ทำไมกฎหมายถึงเข้มงวดกับที่ดินว่างเปล่า?

หากคุณสงสัยว่า "ฉันซื้อที่ดินมา เก็บไว้เฉยๆ ก็ไม่ได้เหรอ?" คำตอบคือ ได้...แต่ต้องจ่ายแพงขึ้น

รัฐมองว่าที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด การที่มีคนถือครองที่ดินจำนวนมากโดยไม่ใช้ประโยชน์ เป็นการทำให้ที่ดินไม่ถูกนำไปใช้พัฒนาเศรษฐกิจ ดังนั้น จึงมีมาตรการบังคับใช้ภาษีที่สูงขึ้นเรื่อยๆ เพื่อกดดันให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ เช่น ปลูกสร้างบ้าน ให้เช่า หรือทำการเกษตร

สถานการณ์ตัวอย่าง: คนสองคนกับที่ดินว่างเปล่า

A: นายสมชายที่ไม่สนใจกฎหมาย

นายสมชายซื้อที่ดิน 2 ไร่ในเมือง ด้วยความคิดว่าอีก 10 ปี ราคาที่ดินจะสูงขึ้น แล้วค่อยขายทำกำไร เขาไม่ได้สร้างบ้าน ไม่ได้ให้เช่า ไม่ได้ทำอะไรกับที่ดินเลย ผ่านไป 5 ปี เขาได้รับใบแจ้งหนี้ภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกปี จากหลักพันกลายเป็นหลักหมื่น และอาจต้องเสียเงินเพิ่มอีกหากกฎหมายปรับอัตราภาษีให้สูงขึ้น

B: นางสาวมณีที่วางแผนอย่างชาญฉลาด

นางสาวมณีมีที่ดินขนาดเท่ากัน เธอใช้วิธีปลูกต้นไม้ยืนต้น หรือเปิดพื้นที่ให้เกษตรกรท้องถิ่นเข้ามาทำเกษตรกรรม แม้ว่าเธอจะไม่ได้ใช้ที่ดินเอง แต่เธอสามารถใช้เป็นข้อยกเว้นภาษีที่ดินเกษตรกรรม ทำให้จ่ายภาษีน้อยลงหลายเท่า

สรุป: ถ้าคุณมีที่ดินเปล่า คุณต้องทำอะไรบ้าง?

หากคุณมีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ คุณต้องเริ่มคิดว่าจะจัดการมันอย่างไรดี จะปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ แล้วจ่ายภาษีแพงขึ้นทุกปี หรือจะวางแผนใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์?

หากไม่แน่ใจว่าที่ดินของคุณเข้าข่ายที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ คุณสามารถ ปรึกษาทนายที่เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ดินจาก Legardy ได้ทันที เพื่อช่วยคุณวางแผนอย่างถูกต้อง

กฎหมายที่ดินว่างเปล่าปี 2025 เปลี่ยนอะไรบ้าง? มีผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินอย่างไร?

เจ้าของที่ดินหลายคนอาจไม่รู้ว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ ที่ดินว่างเปล่า มีการเปลี่ยนแปลงทุกปี โดยเฉพาะปี 2025 ที่จะมีการบังคับใช้กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น เพื่อกดดันให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาใช้ประโยชน์มากขึ้น ไม่ใช่เพียงแค่ถือครองเพื่อเก็งกำไรโดยปล่อยรกร้างเหมือนที่ผ่านมา

หากคุณเป็นคนหนึ่งที่มีที่ดินแต่ไม่ได้ใช้ คุณควรรู้ว่า อะไรที่เปลี่ยนไปในปี 2025 และผลกระทบที่คุณจะต้องเจอ

กฎหมายภาษีที่ดินว่างเปล่าในปี 2025 เข้มงวดขึ้นแค่ไหน?

ในอดีต หากคุณมีที่ดินรกร้างแต่ยังไม่คิดจะใช้ประโยชน์ คุณอาจแค่จ่ายภาษีในอัตราต่ำ แล้วรอวันที่ราคาที่ดินสูงขึ้นเพื่อขายทำกำไร แต่ภายใต้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้มีการกำหนดให้ที่ดินว่างเปล่าต้องเสียภาษีในอัตราสูงขึ้นทุกปี

มาตรา 6 ของกฎหมายนี้ กำหนดให้ ที่ดินว่างเปล่าเสียภาษีในอัตราสูงสุด เมื่อเทียบกับที่ดินประเภทอื่น เช่น ที่อยู่อาศัย หรือที่ดินเกษตรกรรม และที่สำคัญ หากปล่อยรกร้างเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นแบบขั้นบันไดทุกปี

หากปี 2025 คุณยังคงปล่อยที่ดินให้ว่างเปล่า ไม่สร้างอะไร ไม่ให้เช่า ไม่ทำการเกษตร คุณจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยอัตราสูงสุดอาจแตะ 3% ของราคาประเมินที่ดิน ซึ่งอาจหมายถึงเงินหลักแสนหรือหลักล้านบาท ขึ้นอยู่กับราคาที่ดินที่คุณถือครอง

สามารถตรวจสอบรายละเอียดของ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 6 ได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน

ใครคือกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด?

การเปลี่ยนแปลงของกฎหมายนี้ไม่ได้กระทบทุกคนเท่ากัน เจ้าของที่ดินที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ

1. นักลงทุนที่ซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อเก็งกำไร โดยไม่มีแผนใช้ที่ดินในอนาคตอันใกล้
2. ผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินมาแต่ไม่มีเงินทุนพัฒนา ไม่สามารถสร้างบ้านหรือทำธุรกิจบนที่ดินนั้นได้
3. คนที่ถือที่ดินเป็นจำนวนมาก แต่ไม่ได้บริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ

กลุ่มนี้จะต้องเผชิญกับอัตราภาษีที่สูงขึ้นทุกปี หากไม่มีการวางแผนจัดการที่ดี

สถานการณ์ตัวอย่าง: เจ้าของที่ดินสองแบบในปี 2025

A: นายวิเชียร นักเก็งกำไรที่ดินที่ไม่ได้ติดตามกฎหมาย

นายวิเชียรเป็นเจ้าของที่ดิน 10 ไร่ในจังหวัดปทุมธานี เขาซื้อที่ดินเก็บไว้โดยหวังว่าราคาจะสูงขึ้นในอนาคต แต่ไม่ได้ทำอะไรกับที่ดินเลย ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา เขาจ่ายภาษีในอัตราปกติ แต่ในปี 2025 เขาต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นเป็น 1% ของราคาประเมินที่ดิน และหากยังปล่อยทิ้งไว้ต่อ อัตราภาษีจะสูงขึ้นเป็น 2% และ 3% ตามลำดับในปีต่อๆ ไป

จากที่เคยเสียภาษีปีละหลักหมื่น กลายเป็นต้องจ่ายหลักแสนหรือหลักล้านบาทในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

B: นางสาวพร เจ้าของที่ดินที่วางแผนรอบคอบ

นางสาวพรมีที่ดิน 10 ไร่ในทำเลใกล้เคียงกับนายวิเชียร เธอเลือกที่จะปลูกพืชระยะสั้นและปล่อยเช่าที่ดินบางส่วนเพื่อการเกษตร ด้วยเหตุนี้ ที่ดินของเธอถูกจัดเป็น ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งเสียภาษีต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่ามาก

ในปี 2025 นางสาวพรยังคงเสียภาษีในอัตราต่ำกว่าของนายวิเชียรหลายเท่า และยังสามารถทำรายได้จากการให้เช่าที่ดินได้อีกด้วย

สรุป: คุณต้องทำอะไรถ้าคุณมีที่ดินเปล่าในปี 2025?

ถ้าคุณมีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ คุณต้องเริ่มคิดอย่างจริงจังแล้วว่า จะจัดการกับที่ดินของคุณอย่างไร จะปล่อยให้มันเป็นภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นทุกปี หรือจะเริ่มลงมือใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์?

1. ถ้าคุณตั้งใจเก็บที่ดินไว้เก็งกำไรในระยะยาว คุณอาจต้องยอมจ่ายภาษีแพงขึ้น หรือหาทางใช้ที่ดินในบางรูปแบบ เช่น ให้เช่าระยะสั้น หรือเปิดเป็นพื้นที่สาธารณะ
2. ถ้าคุณไม่มีงบประมาณสร้างบ้านหรือพัฒนาโครงการ คุณอาจใช้ที่ดินเพื่อทำการเกษตร หรือร่วมโครงการพัฒนาเมืองของรัฐ
3. หากไม่แน่ใจว่าคุณต้องเสียภาษีที่ดินเท่าไหร่ในปี 2025 คุณสามารถ ปรึกษาทนายที่เชี่ยวชาญเรื่องภาษีที่ดินจาก Legardy เพื่อช่วยวางแผนให้คุณอย่างถูกต้อง

ในปี 2025 การถือครองที่ดินไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ถ้าไม่มีแผนจัดการ คุณอาจต้องเสียเงินจำนวนมหาศาลให้กับภาษีที่เพิ่มขึ้นทุกปี

ภาษีที่ดินว่างเปล่าปี 2025 คำนวณอย่างไร? เจ้าของต้องจ่ายเท่าไหร่?

เรื่องภาษีที่ดินเป็นเรื่องที่หลายคนไม่อยากคิดถึง แต่ในปี 2025 กฎหมายภาษีที่ดินว่างเปล่าจะเข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ เจ้าของที่ดินที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ต้องเตรียมตัวให้ดี เพราะภาษีจะไม่คงที่เหมือนเดิมอีกต่อไป

ที่ผ่านมา หลายคนอาจมองว่าการถือครองที่ดินเป็นการลงทุนที่ "ไม่ต้องทำอะไร" แค่รอให้ราคาขึ้นแล้วขาย แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในความเป็นจริงคือ หากคุณไม่ได้ใช้ที่ดินเลย คุณจะต้องจ่ายภาษีที่แพงขึ้นทุกปี และอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด

อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าปี 2025 สูงขึ้นอย่างไร?

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 6 กำหนดให้ที่ดินว่างเปล่าต้องเสียภาษีสูงสุดเมื่อเทียบกับที่ดินประเภทอื่น ซึ่งอัตราภาษีจะขึ้นแบบขั้นบันไดทุก 3 ปี

อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่า (ตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์):

• ปีที่ 1 - 3: เสียภาษี 0.3% ของราคาประเมิน
• ปีที่ 4 - 6: เสียภาษี 0.6% ของราคาประเมิน
• ปีที่ 7 เป็นต้นไป: เสียภาษี 1.2% ของราคาประเมิน

ตัวเลขอาจดูเล็ก แต่ถ้าลองคำนวณจากราคาที่ดินจริงๆ คุณจะเห็นว่าเป็นภาระที่หนักขึ้นทุกปี

ตัวอย่างการคำนวณภาษี: ที่ดินราคา 10 ล้านบาท

สมมติว่าคุณมีที่ดินเปล่ามูลค่า 10 ล้านบาท และคุณไม่ได้ทำอะไรกับมันเลย ปล่อยให้รกร้างเป็นเวลา 10 ปี ภาษีที่คุณต้องจ่ายจะเป็นดังนี้

ปีที่ 1 - 3: อัตรา 0.3%

ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = 30,000 บาท
รวม 3 ปี = 90,000 บาท

ปีที่ 4 - 6: อัตรา 0.6%

ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = 60,000 บาท
รวม 3 ปี = 180,000 บาท

ปีที่ 7 - 10: อัตรา 1.2%

ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = 120,000 บาท
รวม 4 ปี = 480,000 บาท

ภายใน 10 ปี คุณต้องเสียภาษีรวมทั้งหมด 750,000 บาท และถ้าปล่อยไว้นานกว่านี้ มูลค่าภาษีอาจสูงกว่าราคาที่คุณซื้อที่ดินมาเสียอีก

หากที่ดินของคุณมีราคาประเมินที่สูงกว่านี้ล่ะ?

ลองคิดดูว่าถ้าคุณถือที่ดินในเขตกรุงเทพฯ หรือพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ที่ดินมีราคาประเมินสูงกว่าปกติ เช่น 50 ล้านบาท หรือ 100 ล้านบาท ภาษีที่ต้องจ่ายก็จะเพิ่มขึ้นมหาศาล

หากราคาประเมินของที่ดินอยู่ที่ 50 ล้านบาท

• ปีที่ 1-3 ต้องจ่ายภาษีปีละ 150,000 บาท
• ปีที่ 4-6 ต้องจ่ายภาษีปีละ 300,000 บาท
• ปีที่ 7 เป็นต้นไป ต้องจ่ายภาษีปีละ 600,000 บาท

ซึ่งหมายความว่า ใน 10 ปีแรก คุณต้องจ่ายภาษีมากกว่า 3 ล้านบาท!

ทำไมรัฐถึงเพิ่มอัตราภาษีที่ดินว่างเปล่า?

รัฐไม่ได้ต้องการให้เจ้าของที่ดินเดือดร้อน แต่เป้าหมายหลักคือ กระตุ้นให้มีการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ ไม่ใช่ถือครองเพื่อเก็งกำไรโดยไม่ทำอะไรเลย

เหตุผลที่รัฐเพิ่มอัตราภาษี:

1. ลดปัญหาการกักตุนที่ดิน เพื่อเก็งกำไรโดยไม่พัฒนา
2. ส่งเสริมการใช้ที่ดินเพื่อสร้างเศรษฐกิจ เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เกษตรกรรม หรือธุรกิจ
3. ทำให้ที่ดินรกร้างกลับมาเป็นที่ดินที่มีประโยชน์ต่อส่วนรวม

สถานการณ์ตัวอย่าง: ใครเจ็บหนักจากภาษีที่ดินว่างเปล่า?

A: เจ้าของที่ดินที่มองข้ามภาษี

นายปกรณ์เป็นเจ้าของที่ดิน 5 ไร่ในกรุงเทพฯ เขาซื้อมาในราคาประเมินที่ดิน 20 ล้านบาท โดยหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ไม่ได้วางแผนใช้ประโยชน์ จนกระทั่งภาษีเพิ่มขึ้นทุกปี สุดท้ายเขาต้องขายที่ดินออกไปเพราะไม่มีเงินจ่ายภาษี

B: เจ้าของที่ดินที่วางแผนดี

นางสาวพิมพ์เป็นเจ้าของที่ดินขนาดเดียวกัน แต่เธอเลือกให้เช่าระยะยาว ทำเป็นที่จอดรถและโกดังเก็บของ ทำให้ที่ดินของเธอถูกจัดประเภทเป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ซึ่งเสียภาษีต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่ามาก และยังมีรายได้จากค่าเช่า

คุณสามารถลดภาษีที่ดินว่างเปล่าได้อย่างไร?

1. นำที่ดินไปใช้ให้เกิดประโยชน์ เช่น ปลูกพืชเชิงเศรษฐกิจ หรือปล่อยเช่า
2. แบ่งที่ดินบางส่วนให้เป็นพื้นที่สาธารณะ เช่น ทำสวนสาธารณะหรือทางเดินสาธารณะ เพื่อขอลดหย่อนภาษี
3. สร้างสิ่งปลูกสร้างบางอย่าง แม้จะเป็นสิ่งก่อสร้างขนาดเล็ก เช่น บ้านพักชั่วคราว หรือสิ่งปลูกสร้างที่เข้าเกณฑ์ที่ดินประเภทอื่น

หากคุณไม่แน่ใจว่าจะใช้วิธีไหนดีที่สุด Legardy มีทนายที่เชี่ยวชาญเรื่องภาษีที่ดิน พร้อมให้คำแนะนำแบบเจาะลึก เพื่อช่วยให้คุณไม่ต้องเสียเงินไปกับภาษีที่ดินมากเกินความจำเป็น

สรุป: ปี 2025 ภาษีที่ดินว่างเปล่าคือสิ่งที่คุณต้องวางแผนรับมือ

ถ้าคุณถือครองที่ดินโดยไม่มีแผนใช้ประโยชน์ คุณต้องเตรียมเงินไว้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นทุกปี หรือหาทางใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์เพื่อลดภาษี

ภาษีที่ดินว่างเปล่าไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป เพราะ ทุกปีที่คุณไม่ทำอะไรกับที่ดิน คือทุกปีที่คุณต้องจ่ายเงินมากขึ้นเรื่อยๆ

อย่ารอให้ใบแจ้งภาษีส่งมาถึงบ้านแล้วค่อยคิด! เริ่มวางแผนตั้งแต่วันนี้ หรือ ขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ดินจาก Legardy เพื่อช่วยคุณจัดการที่ดินของคุณให้คุ้มค่าที่สุด

ปล่อยที่ดินว่างเปล่าไว้ อาจถูกเวนคืนหรือยึดที่ดินได้หรือไม่?

เจ้าของที่ดินหลายคนเข้าใจผิดคิดว่า “ที่ดินของฉัน ฉันถือครองอยู่ จะทำอะไรก็ได้” แต่ในความเป็นจริง กฎหมายไทยไม่ได้ให้สิทธิคุณถือครองโดยไม่มีข้อจำกัด หากปล่อยให้ที่ดินรกร้างโดยไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลานาน อาจนำไปสู่การเวนคืน หรือในบางกรณี อาจถูกบังคับให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินโดยรัฐ

นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของภาษีที่ดินอีกต่อไป แต่หมายถึงสิทธิในการครอบครองที่ดินของคุณโดยตรง

ที่ดินรกร้างจะถูกเวนคืนได้ในกรณีใดบ้าง?

กฎหมายเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินกำหนดให้รัฐมีสิทธิ เวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหรือใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ ตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562

มาตรา 5 ของกฎหมายนี้ ระบุว่ารัฐสามารถเวนคืนที่ดินได้ หากที่ดินนั้นจำเป็นต้องถูกนำไปใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ เช่น

• การสร้างถนน ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า
• การขยายเขตเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน
• การพัฒนาพื้นที่เพื่อแก้ไขปัญหาสิ่งแวดล้อม

ถ้าคุณมีที่ดินที่อยู่ในแนวโครงการพัฒนาเมือง และไม่ได้ใช้ประโยชน์เลย คุณอาจได้รับหนังสือแจ้งการเวนคืนที่ดินจากหน่วยงานภาครัฐ

สามารถตรวจสอบรายละเอียดของ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 5 ได้ที่ เว็บไซต์กฎหมายไทย

แล้วถ้าฉันไม่อยากให้ที่ดินถูกเวนคืน? ต้องทำอย่างไร?

หากที่ดินของคุณถูกกำหนดให้เวนคืน คุณไม่สามารถปฏิเสธได้ แต่คุณสามารถ เรียกร้องค่าชดเชยที่เหมาะสม ตามกฎหมายได้

มาตรา 11 ของกฎหมายเวนคืนฯ ระบุว่า เจ้าของที่ดินมีสิทธิได้รับค่าทดแทนในอัตราที่เป็นธรรมตามราคาตลาด และต้องได้รับแจ้งล่วงหน้า

ในบางกรณี หากคุณไม่ต้องการให้ที่ดินของคุณถูกเวนคืน คุณอาจพิจารณาใช้ที่ดินให้เป็นประโยชน์ เช่น ปล่อยให้เช่า หรือทำการเกษตร เพื่อแสดงให้รัฐเห็นว่า ที่ดินของคุณมีการใช้งานจริง ซึ่งอาจช่วยลดโอกาสที่ที่ดินของคุณจะถูกเวนคืน

ถ้าที่ดินไม่ถูกเวนคืน แต่ฉันปล่อยร้างไว้ จะถูกยึดไหม?

นอกจากการเวนคืน ยังมีกรณีที่ดินอาจถูกประกาศเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หากไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลานาน ซึ่งเกี่ยวข้องกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304

มาตรา 1304 ระบุว่า หากทรัพย์สินใดไม่มีเจ้าของ หรือถูกทอดทิ้งเป็นเวลานาน รัฐสามารถประกาศให้เป็นทรัพย์สินของแผ่นดินได้

ตัวอย่างของกรณีที่อาจถูกบังคับใช้ เช่น

• ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ และไม่มีการใช้ประโยชน์
• ที่ดินที่เคยเป็นของเอกชน แต่ถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นเวลาหลายสิบปี

หากคุณต้องการ ป้องกันไม่ให้ที่ดินของคุณตกอยู่ในความเสี่ยงนี้ ควรมีการใช้ประโยชน์จากที่ดิน แม้จะเป็นการใช้แบบขั้นต่ำ เช่น ปลูกต้นไม้ ทำสวน หรือเปิดให้ชุมชนใช้ประโยชน์

สถานการณ์ตัวอย่าง: คนที่เกือบเสียที่ดินเพราะปล่อยร้าง

A: นายประสงค์ เจ้าของที่ดินที่ละเลยกฎหมาย

นายประสงค์ได้รับมรดกเป็นที่ดินขนาด 50 ไร่ในต่างจังหวัด เนื่องจากเขาทำงานในกรุงเทพฯ เขาไม่เคยกลับไปดูที่ดินเลยกว่า 20 ปี วันหนึ่งเขาได้รับจดหมายแจ้งว่า ที่ดินของเขากำลังจะถูกประกาศเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เนื่องจากไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลานาน

เมื่อเขาพยายามอุทธรณ์ ก็พบว่า เอกสารสิทธิ์ของเขามีปัญหา เนื่องจากไม่ได้มีการต่ออายุหรือดูแลเอกสารสิทธิ์ที่ดินมาหลายปี จนรัฐมีสิทธิใช้กฎหมายในการเข้าครอบครองที่ดิน

B: นางสาวมล เจ้าของที่ดินที่ป้องกันปัญหาล่วงหน้า

นางสาวมลมีที่ดินรกร้าง 10 ไร่เช่นกัน แม้ว่าเธอไม่ได้มีแผนจะสร้างบ้านหรือทำธุรกิจ เธอเลือกใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ โดยการให้ชาวบ้านในพื้นที่ใช้เป็นสวนเกษตรชุมชนฟรี และทำบันทึกข้อตกลงกับหน่วยงานท้องถิ่น

ด้วยเหตุนี้ ที่ดินของเธอไม่เข้าข่ายที่ดินร้าง และไม่มีความเสี่ยงถูกเวนคืนหรือถูกประกาศเป็นสาธารณสมบัติของรัฐ

อย่าปล่อยให้ที่ดินของคุณกลายเป็นของรัฐโดยไม่รู้ตัว!

1. ติดตามแผนพัฒนาเมือง ตรวจสอบว่าที่ดินของคุณอยู่ในพื้นที่เสี่ยงถูกเวนคืนหรือไม่
2. ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ แม้เพียงเล็กน้อย ก็ช่วยลดโอกาสถูกประกาศเป็นที่ดินของรัฐ
3. ดูแลเอกสารสิทธิ์ของที่ดิน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินของคุณมีเอกสารครบถ้วน และไม่มีปัญหาทางกฎหมาย

หากคุณไม่แน่ใจว่าที่ดินของคุณเข้าข่ายความเสี่ยงหรือไม่ Legardy มีทีมทนายที่เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่ดิน พร้อมช่วยให้คำแนะนำ เพื่อให้คุณสามารถรักษาสิทธิ์ของคุณได้อย่างถูกต้อง

สรุป: หากคุณมีที่ดินและไม่ได้ใช้ ควรเริ่มวางแผนตั้งแต่วันนี้

• หากที่ดินของคุณอยู่ในแนวโครงการพัฒนาเมือง อาจเสี่ยงต่อการถูกเวนคืน
• หากปล่อยให้ที่ดินรกร้างเป็นเวลานาน อาจถูกประกาศให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
• หากคุณต้องการป้องกันไม่ให้ที่ดินของคุณถูกเวนคืนหรือถูกยึด ควรใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์และดูแลเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้อง

อย่ารอจนได้รับหนังสือแจ้งเวนคืน! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเรื่องกฎหมายที่ดินวันนี้ เพื่อให้ที่ดินของคุณอยู่ในมือของคุณตลอดไป

วิธีเลี่ยงภาษีที่ดินว่างเปล่าอย่างถูกกฎหมาย – มีทางออกไหม?

หากคุณมีที่ดินว่างเปล่าแล้วคิดว่าไม่มีทางออก นอกจากจะต้องจ่ายภาษีแพงขึ้นเรื่อยๆ ขอให้คิดใหม่ เพราะในความเป็นจริง ยังมีหลายวิธีที่คุณสามารถใช้เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีที่ดินว่างเปล่าได้อย่างถูกกฎหมาย แต่ไม่ใช่การหลบเลี่ยงภาษีแบบผิดกฎหมาย เพราะการหลบเลี่ยงอาจนำไปสู่ปัญหาที่ใหญ่กว่า

รัฐกำหนดภาษีที่ดินว่างเปล่าให้สูงขึ้นเรื่อยๆ ก็เพื่อกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังนั้น หากคุณสามารถพิสูจน์ได้ว่าที่ดินของคุณมีการใช้งาน ไม่ใช่ถูกทิ้งร้าง คุณจะสามารถลดอัตราภาษีที่ดินได้อย่างถูกต้อง

การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อลดภาษี – แบบไหนเวิร์คที่สุด?

มีหลายวิธีที่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินของคุณ เพื่อให้พ้นจากภาษีที่ดินว่างเปล่า ซึ่งแต่ละวิธีมีข้อดีข้อเสียต่างกัน

ปลูกต้นไม้หรือทำเกษตรกรรม

หากที่ดินของคุณถูกจัดอยู่ในประเภทที่ดินเกษตรกรรม คุณจะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่ามาก วิธีที่ง่ายที่สุดคือ ปลูกต้นไม้ยืนต้น เช่น ต้นสัก ต้นพะยูง หรือไม้เศรษฐกิจอื่นๆ ที่สามารถแสดงให้เห็นว่ามีการทำเกษตรกรรมจริง

กรณีที่มีคนทำสวนหรือทำการเกษตรในที่ดินของคุณอยู่แล้ว แต่ไม่มีการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง คุณควรมีหลักฐาน เช่น การทำสัญญาเช่าที่ดินระหว่างคุณกับเกษตรกร เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

อ้างอิงกฎหมาย: พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 6 ระบุว่า ที่ดินเกษตรกรรมจะเสียภาษีในอัตราต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่าหลายเท่า

ให้เช่าที่ดินระยะยาว

การปล่อยให้เช่าที่ดินเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยม คุณสามารถให้เช่าทำโกดังเก็บของ ที่จอดรถ หรือพื้นที่อุตสาหกรรม การให้เช่าแม้เพียงบางส่วนของที่ดินก็สามารถช่วยลดภาษีที่ดินได้

แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ การให้เช่าควรมี สัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย และมีการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าการใช้ที่ดินนั้นเป็นไปอย่างถูกต้อง

อ้างอิงกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 กำหนดให้การเช่าที่ดินต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้การเช่ามีผลทางกฎหมาย

ถมที่ดินและสร้างสิ่งปลูกสร้าง

หากคุณมีงบประมาณ การสร้างสิ่งปลูกสร้างแม้แต่สิ่งปลูกสร้างชั่วคราวก็สามารถช่วยลดภาระภาษีที่ดินว่างเปล่าได้ เช่น สร้างอาคารพาณิชย์เพื่อให้เช่า สร้างโกดัง หรือสิ่งปลูกสร้างที่เข้าข่ายการใช้ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

รัฐพิจารณาภาษีที่ดินจากลักษณะการใช้ประโยชน์ ดังนั้น การสร้างสิ่งปลูกสร้างจะช่วยให้ที่ดินของคุณไม่ถูกจัดอยู่ในประเภทที่ดินว่างเปล่าอีกต่อไป

อ้างอิงกฎหมาย: พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 ระบุว่า การก่อสร้างอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น

สถานการณ์ตัวอย่าง: เจ้าของที่ดินที่ลดภาษีได้อย่างถูกต้อง

A: นายสมหมาย เจ้าของที่ดินที่ใช้ประโยชน์อย่างฉลาด

นายสมหมายเป็นเจ้าของที่ดิน 5 ไร่ ซึ่งแต่เดิมเขาไม่เคยทำอะไรกับมันเลย เขารู้ว่าถ้าปล่อยให้ว่างเปล่าไปอีกไม่กี่ปี เขาจะต้องเสียภาษีมากขึ้นทุกปี

แทนที่จะปล่อยให้เสียเงินไปกับภาษีที่ไม่มีวันสิ้นสุด เขาตัดสินใจให้เกษตรกรในพื้นที่เช่าที่ดินของเขาเพื่อปลูกพืชผล โดยมีการเซ็นสัญญาเช่ากับเกษตรกรอย่างเป็นทางการ และจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดิน

ผลลัพธ์ที่ได้คือ ที่ดินของเขาถูกจัดอยู่ในประเภท ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทำให้เขาเสียภาษีต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่าหลายเท่า

B: นางสาววรรณ เจ้าของที่ดินที่ไม่ทำอะไรเลย

นางสาววรรณมีที่ดินขนาดเท่ากับนายสมหมาย แต่เธอคิดว่า "ไม่เป็นไร เดี๋ยวราคาที่ดินก็ขึ้นเอง" เธอไม่ทำอะไรกับที่ดินของเธอเลย จนกระทั่งปี 2025 ภาษีที่ดินของเธอเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าจากที่เคยเสีย

สุดท้าย เธอไม่มีทางเลือก นอกจากต้องขายที่ดินในราคาที่ต่ำกว่าที่เธอคาดหวังไว้ เพราะภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นทุกปีทำให้เธอรับภาระไม่ไหว

สรุป: ถ้าไม่อยากเสียภาษีแพง คุณต้องทำอะไรบ้าง?

ถ้าคุณไม่อยากให้ที่ดินของคุณกลายเป็นภาระ คุณควร เริ่มวางแผนใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ทันที ไม่ว่าจะเป็นการทำเกษตรกรรม ให้เช่า หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์

การวางแผนที่ดี ไม่เพียงช่วยให้คุณประหยัดภาษี แต่ยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินของคุณในระยะยาว หากคุณไม่แน่ใจว่าควรใช้วิธีไหนดีที่สุด Legardy มีทีมทนายที่เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ดิน พร้อมให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง

อย่ารอให้ภาษีเพิ่มขึ้นจนคุณต้องขายที่ดินในราคาถูก เริ่มวางแผนตั้งแต่วันนี้!

ที่ดินในเมือง vs ที่ดินชนบท – กฎหมายปี 2025 มีผลต่างกันอย่างไร?

การถือครองที่ดินในเมืองและที่ดินในชนบทอาจดูเหมือนเป็นเรื่องเดียวกัน แต่ในความเป็นจริง กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2025 มีแนวทางปฏิบัติที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

หากคุณถือที่ดินว่างเปล่าในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ หรือภูเก็ต คุณอาจต้องเผชิญภาระภาษีที่หนักกว่าคนที่ถือที่ดินในต่างจังหวัดหลายเท่า

ที่ดินในเมือง – ทำไมต้องเสียภาษีแพงกว่า?

ที่ดินในเขตเมืองมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินชนบท เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว เช่น ถนน รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รัฐมองว่า ที่ดินในเมืองที่ถูกปล่อยว่างเปล่าเป็นการกีดกันโอกาสทางเศรษฐกิจ จึงมีการกำหนดภาษีในอัตราที่สูงกว่า

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 6 กำหนดให้ ที่ดินว่างเปล่าในเมืองต้องเสียภาษีสูงสุด เพราะถือว่าเจ้าของที่ดินมีโอกาสใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือกิจกรรมเชิงพาณิชย์ได้มากกว่า

หากคุณถือที่ดินเปล่าในเมืองและไม่ได้ใช้ประโยชน์เลย คุณอาจต้องจ่ายภาษีสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะเมื่อที่ดินของคุณอยู่ในเขตศูนย์กลางเศรษฐกิจ

ที่ดินชนบท – ได้รับข้อยกเว้นอะไรบ้าง?

ในทางกลับกัน ที่ดินในชนบทที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อาจได้รับการยกเว้นภาษี หรือเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่า เนื่องจากรัฐเข้าใจว่าที่ดินในเขตชนบทอาจไม่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมสำหรับการพัฒนา และหลายพื้นที่ยังอยู่ในเขตป่า หรือพื้นที่ที่ไม่สามารถพัฒนาได้ง่าย

หากคุณมีที่ดินในเขตชนบทและไม่ได้ใช้ประโยชน์ คุณอาจได้รับการพิจารณาว่า อยู่ในเกณฑ์การใช้เพื่อเกษตรกรรม และเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่าในเมือง

ตัวอย่าง: เจ้าของที่ดินสองแบบที่ต้องจ่ายภาษีต่างกัน

A: นายชาญ ที่ดิน 5 ไร่กลางกรุงเทพฯ

นายชาญซื้อที่ดินขนาด 5 ไร่ในกรุงเทพฯ ด้วยความหวังว่าราคาจะสูงขึ้น แต่ไม่ได้สร้างอะไรเลย ที่ดินของเขาจึงถูกจัดอยู่ในประเภท ที่ดินว่างเปล่าในเขตเมือง ต้องเสียภาษีปีละ 1.2% ของราคาประเมิน ซึ่งเป็นเงินหลายแสนบาทต่อปี

หลังจากปล่อยไว้นานกว่า 5 ปี ภาษีของเขาเพิ่มขึ้นเป็น 2.4% ของราคาประเมิน และยังไม่มีแผนใช้ที่ดินใดๆ สุดท้ายเขาต้องขายที่ดินในราคาต่ำกว่าตลาดเพราะไม่สามารถรับภาระภาษีต่อไปได้

B: นางสาวรัตน์ ที่ดิน 10 ไร่ในจังหวัดอุดรธานี

นางสาวรัตน์มีที่ดิน 10 ไร่ในจังหวัดอุดรธานี แม้เธอจะยังไม่มีแผนพัฒนาที่ดิน แต่เธอปล่อยให้เกษตรกรในท้องถิ่นใช้พื้นที่เพาะปลูกพืชเศรษฐกิจ เนื่องจากที่ดินของเธอถูกจัดเป็น ที่ดินเกษตรกรรม เธอจึงเสียภาษีในอัตราต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่าในเมืองหลายเท่า

สุดท้าย เธอยังคงถือที่ดินไว้ได้โดยไม่ต้องเสียภาษีสูง และสามารถขายที่ดินในราคาดีขึ้นในอนาคต

วิเคราะห์: คุณควรลงทุนที่ดินในเมืองหรือชนบทในปี 2025?

หากคุณกำลังมองหาที่ดินเพื่อการลงทุน การตัดสินใจว่าจะซื้อที่ดินในเมืองหรือชนบทขึ้นอยู่กับแผนการใช้ที่ดินของคุณ

1. ถ้าคุณมีทุนและวางแผนพัฒนาเร็ว การซื้อที่ดินในเมืองอาจเป็นตัวเลือกที่ดี แต่คุณต้องพร้อมใช้ที่ดินเพื่อสร้างรายได้ มิฉะนั้น คุณจะต้องจ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นทุกปี
2. ถ้าคุณต้องการถือที่ดินระยะยาวโดยไม่รีบพัฒนา การเลือกที่ดินในชนบทอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เพราะคุณสามารถปล่อยเช่าทำการเกษตร หรือใช้ประโยชน์ในรูปแบบที่ช่วยลดภาษีได้
3. ถ้าคุณไม่ได้มีแผนชัดเจนในการใช้ที่ดิน คุณอาจต้องพิจารณาขายที่ดินแทน เพราะการถือที่ดินว่างเปล่าโดยไม่มีแผนการใช้งานชัดเจน อาจทำให้คุณต้องแบกรับภาษีที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

สรุป: กฎหมายภาษีที่ดิน 2025 มีผลกระทบต่อที่ดินในเมืองและชนบทอย่างไร?

• ที่ดินในเมืองมีมูลค่าสูง แต่ต้องเสียภาษีแพงขึ้นหากไม่ได้ใช้ประโยชน์
• ที่ดินในชนบทได้รับข้อยกเว้นบางอย่าง และสามารถใช้เป็นที่ดินเกษตรกรรมเพื่อลดภาษีได้
• หากคุณถือที่ดินในเมืองโดยไม่มีแผนใช้ประโยชน์ อาจถึงเวลาที่คุณต้องตัดสินใจว่าจะพัฒนา หรือขายออกก่อนที่ภาษีจะเพิ่มขึ้นจนรับภาระไม่ไหว

หากคุณต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีที่ดินและวิธีลดภาระภาษีที่ดินว่างเปล่า Legardy มีทีมทนายที่เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ดิน พร้อมช่วยคุณวางแผนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ

อย่าปล่อยให้ที่ดินกลายเป็นภาระภาษีโดยไม่จำเป็น วางแผนตั้งแต่วันนี้เพื่อให้ที่ดินของคุณสร้างมูลค่าจริงๆ!