Q: ปรึกษาเรื่องสัญญาเช่าที่ค่ะ
สวัสดีค่ะจะขอปรึกษาเรื่องสัญญาเช่าที่ พอดีเช่าที่เปิดร้านขายของตั้งแต่เดือนกันยาปี 2566 ในสัญญาจำไม่ได้ว่าระบุ 3เดือน 6เดือนหรือ 1ปี แต่ตอนแรกที่ไปเช่าที่ทางผู้เช่าแจ้งว่าสถานที่แห่งนี้จะทำการรีโนเวทใหม่อาจจะเช่าได้แค่3-6เดือนเท่านั้น ทางเราก็ตอบตกลงไปจ่ายเงินค่าประกันพื้นที่ 10,000 บาทและค่าล่วงหน้า 7000 บาทและภาษีที่ดินอีก 626 บาท แล้วตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาทางผู้ให้เช่าก็แจ้งมาตลอดว่าถ้าจะรีโนเวทเดือนไหนจะแจ้งล่วงหน้าตอนนี้คือเดือนต่อเดือน จนเมื่อต้นเดือนตุลานี้ทางผู้ให้เช่าแจ้งว่าให้อยู่เดือนนี้แค่เดือนสุดท้ายเดือนหน้าจะรีโนเวทใหม่ ทางเราจึงทวงถามเรื่องเงินประกันพื้นที่ ทางผู้เช่าแจ้งว่าจะคืนหลังจากที่ออกภายในเจ็ดวัน แต่ขอตรวจพื้นที่ให้เรียบร้อยก่อน แต่ทางเราก็เลยแจ้งไปว่างั้นขอออกเลยเดือนนี้เพราะเรามีดูที่ใหม่ไว้แล้ว ทางผู้เช่าก็แจ้งว่าเงินประกันตรงนั้นจะไม่ได้คืนเพราะไม่มีการแจ้งล่วงหน้าในการออกหนึ่งเดือนซึ่งจริงๆสัญญามันหมดไปนานแล้ว และเป็นการพูดคุยกัน ซึ่งเดือนนี้ถ้าทางเราจะไม่จ่ายค่าเช่าที่ รายเดือนและค่าใช้จ่ายรวมเบ็ดเสร็จเกือบ 10,000 บาท ให้หักจากเงินประกันและค่าล่วงหน้าที่มีการชำระไว้ และขอส่วนต่างคืนจะสามารถทำได้ไหมคะ
คำตอบจากทนาย (2)
A: มีสัญญาเช่าสำเนาที่เจ้าของห้องให้ไว้ไหมครับ ถ้ามีเราก็สามารถแย้งกับเจ้าของห้องได้ครับ
A: 1. กำหนดระยะเวลาเช่า: หลักกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า “ถ้ามิได้กำหนดเวลาเช่าไว้ในสัญญา ท่านว่าเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา...” การวิเคราะห์: กรณีนี้ สัญญาเช่าไม่ได้ระบุระยะเวลาเช่าที่แน่นอน ถือเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามกฎหมาย ฎีกาที่เป็นประโยชน์: ฎีกาที่ 656/2516 “เมื่อสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน ถือเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้” 2. สิทธิได้รับเงินประกันคืน: หลักกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 571 บัญญัติว่า “ถ้าทรัพย์สินที่เช่าเสียหายอันมิใช่เกิดแต่เหตุสุดวิสัย หรือเกิดแต่ความชราตามธรรมดา ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ” การวิเคราะห์: ท่านมีสิทธิได้รับเงินประกันพื้นที่คืนเต็มจำนวน เว้นแต่สถานที่เช่าเกิดความเสียหาย โดยความเสียหายนั้นต้องไม่เกิดจากเหตุสุดวิสัยหรือความชราตามธรรมดา ผู้ให้เช่ามีหน้าที่พิสูจน์ความเสียหาย ฎีกาที่เป็นประโยชน์: ฎีกาที่ 523/2523 “ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันการเช่าแก่ผู้เช่า เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหาย” 3. การหักค่าเช่าจากเงินประกัน: หลักกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 373 บัญญัติว่า “ลูกหนี้มีสิทธิชำระหนี้ก่อนกำหนด เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น” การวิเคราะห์: ท่านมีสิทธิชำระหนี้ค่าเช่า โดยหักจากเงินประกันพื้นที่และค่าเช่าล่วงหน้าได้ เนื่องจากเป็นการชำระหนี้ก่อนกำหนด และไม่มีข้อตกลงห้ามไว้ ฎีกาที่เสียประโยชน์: ฎีกาที่ 1167/2500 “ผู้เช่าไม่มีสิทธิหักหนี้ค่าเช่าจากเงินประกัน เมื่อมีข้อตกลงห้ามไว้ในสัญญา”
เดือน
ติดต่อเรา
ดาวน์โหลดแอปพลิเคชันได้ที่
