คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1721/2534
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 538, 564, 1359
โจทก์เป็นเจ้าของรวมในทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้เช่าต่อไปก็ย่อมมีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากทรัพย์สินที่เช่า รวมทั้งฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1359 จำเลยทำสัญญาเช่า จาก บ. โดย บ. ตกลงว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด บ. จะต่อสัญญาให้ทุกครั้งเช่นนี้ ข้อตกลงดังกล่าวผูกพันบ.และจำเลยเท่านั้น หาได้ผูกพันโจทก์และเจ้าของรวมอื่นซึ่งเป็นบุคคลภายนอกด้วยไม่ สัญญาเช่ามีกำหนดเวลาเช่าไว้โดยแน่นอน สัญญาย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาดังกล่าวโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 แม้เมื่อสัญญาเช่าระงับไปแล้ว โจทก์ได้ให้ พ.มีหนังสือแจ้งว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป ก็เป็นเพียงหนังสือแจ้งเจตนาโจทก์ว่าจะไม่ให้จำเลยเช่าต่อไปเท่านั้น หาเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ ฉะนั้น จึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัยว่า การที่ พ.มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ได้รับมอบอำนาจเป็นหนังสือจากโจทก์จะชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
คดีสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกันโดยเรียกจำเลยในสำนวนแรกว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยในสำนวนที่ 2ว่าจำเลยที่ 2
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองให้ออกไปจากห้องพิพาทและชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท และ 10,000 บาทตามลำดับ นับแต่วันสิ้นสุดอายุการเช่าช่วงเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบห้องพิพาทคืนโจทก์
จำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า โจทก์มิได้มอบอำนาจให้นายพงษ์มิตร ฟ้องคดี โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะเจ้าของร่วมคนอื่นมิได้ฟ้องจำเลยด้วย ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมสัญญาเช่าห้องพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่า ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากห้องพิพาทตามฟ้องและให้จำเลยทั้งสองส่งมอบห้องดังกล่าวให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาประการแรกตามที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าที่ดินและห้องแถวพิพาทเป็นของโจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นอีก 3 คนโจทก์เพียงผู้เดียวมอบอำนาจให้นายพงษ์มิตรฟ้องคดี ส่วนเจ้าของรวมคนอื่นมิได้มอบอำนาจโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายคดีนี้ไม่ใช่การกระทำเพื่อรักษาทรัพย์สินแต่เป็นการจัดการทรัพย์อันเป็นสาระสำคัญต้องได้รับความเห็นชอบโดยคะแนนเสียงข้างมากจากเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1358 วรรคสาม นั้น เห็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งในที่ดินและห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าห้องแถวพิพาท เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้เช่าต่อ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกจากห้องแถวพิพาท รวมทั้งมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้ เพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าจำเลยทั้งสองเช่าห้องแถวพิพาทจากนายบุญส่งโดยได้จ่ายค่าก่อสร้างห้องแถวพิพาท ซึ่งนายบุญส่งสัญญาว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจะต่อสัญญาเช่าให้อีกทุกครั้ง นายบุญส่งมีอำนาจนำห้องแถวพิพาทไปให้เช่าช่วงได้ สัญญานี้มีผลผูกพันโจทก์และเจ้าของรวม โจทก์จึงต้องต่อสัญญาเช่าให้แก่จำเลยทั้งสองและไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญานั้น เห็นว่า สิทธิที่จะได้เช่าต่อไปตามที่จำเลยทั้งสองอ้างนั้นเกิดขึ้นจากนิติกรรมหรือข้อตกลงระหว่างจำเลยทั้งสองกับนายบุญส่งมิใช่ทรัพย์สิทธิ ข้อตกลงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์และเจ้าของรวมในที่ดินและห้องแถวพิพาทซึ่งเป็นบุคคลภายนอกจำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว โจทก์เรียกเก็บเงินค่าเช่าจากจำเลยทั้งสอง ถือว่าโจทก์ต่อสัญญาเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลานั้นเห็นว่า ความจริงโจทก์ไม่ได้ไปเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยทั้งสองแต่ลูกจ้างของนายบุญส่งเป็นคนเรียกเก็บซึ่งเป็นเรื่องระหว่างจำเลยทั้งสองกับนายบุญส่งไม่เกี่ยวกับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและการเรียกเก็บเงินของนายบุญส่งดังกล่าวไม่เป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองได้สิทธิในการเช่าห้องพิพาทต่อไปฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองก็ฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าโจทก์ไม่ได้มอบอำนาจเป็นหนังสือให้นายพงษ์มิตรบอกเลิกสัญญาเช่า การที่นายพงษ์มิตรมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 30 ตุลาคม 2526 สัญญาเช่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาดังกล่าวโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 การที่โจทก์มอบอำนาจให้นายพงษ์มิตรมีหนังสือไปยังจำเลยทั้งสองแจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าต่อไป จึงขอบอกเลิกสัญญาเช่านั้น เป็นเพียงการบอกกล่าวว่าจะไม่ให้จำเลยทั้งสองเช่าห้องแถวพิพาทต่อไปและให้จำเลยทั้งสองส่งมอบห้องแถวพิพาทให้โจทก์ โจทก์จึงไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาเช่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของนายพงษ์มิตรตามเอกสารหมาย จ.10 จึงมีผลเพียงแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าต่อไป และให้จำเลยทั้งสองส่งมอบห้องแถวพิพาทให้โจทก์ในวันสิ้นอายุสัญญาเช่าเท่านั้น ฉะนั้นการที่นายพงษ์มิตรมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ได้รับมอบอำนาจเป็นหนังสือจากโจทก์จะชอบด้วยกฎหมายหรือไม่จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยเพราะไม่ก่อให้เกิดผลเปลี่ยนแปลงแก่คดีแต่อย่างใด
พิพากษายืน
หมายเลขคดีดำศาลฎีกา nan
แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ชื่อคู่ความ โจทก์ - หม่อมราชวงศ์ สาย สิงห์ ศิริ บุตร จำเลย - นาย เซี๊ยะเว้ง แซ่อึ้ง
ชื่อองค์คณะ บุญศรี กอบบุญ เสียง ตรีวิมล สุนพ กีรติยุติ
ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ที่ตัดสิน nan
